城市非住宅房屋拆迁评估的思考

姜欣佩

国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，对被拆迁人的货币补偿金额以房地产市场评估价格确定，在房屋拆迁、特别是城市房屋拆迁中，被拆迁房屋的评估已成为拆迁补偿的关键环节。伴随着建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的颁发，江苏省各市、县相继建立了基本一致的房地产拆迁补偿估价技术细则。技术细则统一了房屋拆迁估价的指导思想和操作方法，解决了过去估价方法不一致而引起的多种矛盾，使房屋拆迁估价操作变得简化、明了、快捷，在住宅房屋的拆迁估价中，表现的尤为明显。技术细则明确住宅房拆迁估价按“标准房屋”对照修正的方法进行评估，同时明确了“标准房屋”的选取办法，尤其明确了“标准房屋”的价格按正常市场交易价格选取，这使得住宅房屋拆迁估价真正体现了公开市场价值，被拆迁人在估价机构公布“标准房屋”的第一时间也能大致对比推算出被拆迁房屋的价格，估价变得更公开、透明，容易得到被拆迁人的认可，减少了拆迁补偿矛盾。但是，各市、县制定的拆迁估价技术细则所规定的非住宅房屋估价技术路线没有与住宅房屋估价采用同样的技术路线，而是采用了传统的区位路线价的方法，在实践中遇到了一些很难回避的问题。

一、非住宅房屋拆迁评估现行方法的一些不足。

各地现行的房屋拆迁补偿估价技术细则规定的非住宅房屋拆迁估价价格测算技术路线通常为：首先确定区位路线，然后确定基准价格，最后计算确定估价价格。技术细则按照房屋所处的区位路线等级、房屋的结构类别及用途确定了路线基准价，同时根据房屋的新旧、进深、楼层等要素确定了房屋估价实体因素修正系数。估价时用选定的路线基准价进行实体因素修正系数修正，再进行时间因数修正即得出估价对象的估价结果。对于地大于房则直接制定了土地区位基准价。这种估价方法实质是一种不完全的市场比较法，也没有充分体现市场法评估的替代原理。

1、房地产评估的价值类型决定了评估方法，但评估方法不决定评估的价值类型。各地的拆迁补偿估价技术细则实质对估价方法作出了限定，对估价师在估价方法的采用上形成了很大的束缚，同时与房地产估价规范中估价方法选用的相关规定也产生了冲突。房地产估价规范明确：对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。因此目前的做法必然影响估价结果的科学和公平。估价的过程是发现价值的过程，必须对估价过程能做出全面科学合理的阐述，这样的估价报告和估价结果才能有说服力，而目前非住宅房拆迁评估的方法不能满足这些要求。

2、房地产估价市场比较法的理论依据是替代原理，可比交易实例的选取和各项修正系数和确定是关键因素。现行的拆迁评估技术细则用路线基准价的形式强制确定了交易实例价格，而房地产的价格是随着市场的变化不断地波动的，虽然相关部门确定了定期调整路线基谁价的原则，但这项工作确实量大面广，通常调整跟不上变化，有的甚至三年五年都不调整一次，和市场出入很大。路线基准价调整的滞后带来了以下两个问题：

a、路线基准价调整的滞后使市场比较法的时间因素修正变的更为困难。在目前的房地产行情下，实践中估价师个人很难及时、科学地得到一年甚至数年的房地产价格变化指数，即使是平均物价指数，物价、统计部门公布的往往也滞后一年以上。这样使得估价师在进行时间因素调整时无所适从，不同估价师之间、不同拆迁地块之间时间调整系数各不相同，同一处拆迁房屋因时间调整因数的不同导致评估价格相差甚多，影响了估价师的职业形象，更容易引发拆迁纠纷。

b、近年来房地产价格上涨较快，路线基准价调整的滞后使得相关部门公布的路线基准价与房地产市场价格产生了巨大的差异，而房地产估价规范规定采用市场比较法估价时，每项修正的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%，估价实践中，估价师不得不将调整系数屡屡超过估价规范的规定。

3、路线基准价是在一定区域内同类房屋的均价，通常同一档次的路线基准价覆盖的区域是相当大的，在非住宅房估价实践中不难发现，同一路线基准价范围内，由于所处位置、相邻建筑物、朝向、临近街道等不同，非住宅房的市场价格会出现数倍的差异，而如果按照路线基准价及技术细则规定的相关系数进行评估修正，往往得出的评估结论差别却不是很大，这就严重背离了市场价格的原则，显然有失公平，实践中常常引起拆迁评估争议，影响拆迁进度。

4、非住宅拆迁评估路线基准价是由政府主管部门制定的，虽然制定的理论依据仍然是市场原则，但始终是政府直接干预了拆迁评估价格，影响着拆迁补偿金额，同时制定技术路线时仍有一些疏漏。如营业房评估中回避了土地使用年限问题，而根据房地产估价规范，土地使用剩余年限是极其重要的评估参数，对估价结果有极大影响；还有，技术细则在地大于房的补偿中明显偏低，不符合房地产估价规范的相关规定。

二、完善非住宅房屋拆迁评估的途径。

非住宅房屋的拆迁与住宅相比虽然复杂了很多，从长远来看，同时依据房地产估价规范的要求，实行完全市场化评估是必然的选择。非住宅房屋采用的评估方法发展到完全市场化评估将有一个过程，而不是一蹴而就，必须在现有评估模式上逐步过渡。笔者就此过程中非住宅房屋的拆迁估价作了以下思考。

1、政府部门不能再以文件、技术细则等形式规定非住宅房拆迁的路线基准价。在这个过渡中，政府在评估中的重要性需逐步淡化，但这并不是说政府对此撒手不管、听之任之，政府必须起到宏观的控制、调整作用，进行原则性的引导，最终达到市场化的目的。就目前而言，政府部门可以通过定期公布房地产价格信息的形式对非住宅房拆迁评估予以指导，信息的公布更新必须及时、准确、详细，信息的来源应包括房地产管理部门、统计部门、物价部门、房地产估价协会及其他学术机构等。

2、在非住宅房拆迁估价中应综合选用多种估价方法。房地产估价规范在关于估价方法选用上明确：对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在目前，实践中可根据非住宅房的使用性质分别选用市场比较法、成本法和收益法。

市场比较法是将估价对象与近期发生交易的类似房地产加以比较对照，从已发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格对象房地产价格的估价方法。这种方法直观、易行，已为大众所熟悉，在住宅房屋的拆迁评估中已运用，本文不再多作论述。

成本法是以建造估价对象类似房地产所需各项必要费用加上正常利润和应缴税金得出估价对象房地产价格的估价方法。拆迁中，适用于无市场化收益的机关、学校、公园等非住宅房地产。

收益法是将估价对象未来的纯收益用适当的资本化率折算到估价时点，得出估价对象房地产价格的估价方法。

经营性的房地产，正常情况下房租是最直观的收益，目前在市场经济体制下，非住宅房地产的投资大部分是用于出租经营，这使得拆迁评估中，要获取租金数据变的简单、明了。非住宅房的拆迁评估中，被拆迁人的攀比心理很强，以租金作为基础估算出估价对象的收益价格，再结合其他方法进行调整得出估价结论，这样对被子拆迁人就会有很强的说服力，对估价过程能做出全面科学合理的阐述。

3、根据房地产拆迁评估的特点，保留吸收现行评估方式成熟的经验。房屋拆迁评估有其特点，在同一拆迁地块，评估量大且许多房屋存在很强的相似性，经过多年的摸索总结，目前的评估方法有许多优点。完善非住宅房拆迁评估，应在原有好的做法基础上进行改善。如非住宅房拆迁评估可以吸收目前住宅房拆迁评估中一个很成功的做法，即以房地产市场评估价格确定“标准房屋”，然后进行修正得出评估结果。当然，非住宅房之间的差异远大于住宅房，不是一个“标准房屋”就能解决问题，估价师可以灵活掌握，根据实际情况，将差异小的房屋结合相邻位置等其他因数进行灵活分类，设置若干个“标准房屋”，“标准房屋”价格的测算必须公开公平，要符合房地产估价规范的要求。这种做法也汲取了路线基准价中快捷、简化的思路。

4、目前的拆迁评估中用到大量的修正系数、参数，涉及房屋本身及装修装饰、附属设施设备等，这些系数、参数的制定存在很大的主观性，同时对陈旧数据的依赖和创新的乏力使得部分数据产生了较大偏差。相关部门和学术机构应相互配合，重视这项基础工作，及时制定、调整各项修正系数、参数，促使估价结果更科学、公正。

（常州天常孜信房地产评估咨询有限公司）