大概一个月前，消息称自然资源部已下发文件，建议取消地价上限。
随后，陆续有集中供地城市新挂牌地块取消地价上限，截至目前，集中供地22城中已有18城恢复“价高者得”。
这意味着，土拍市场再度向市场化过渡。
重回“价高者得”之后，重点城市首场土拍都发生了一些变化。比如成都楼板价第二名纪录被刷新；合肥土拍刷新了最高成交单价纪录；济南一地块竞拍轮数多达236轮，热点地块房企竞价盛况再现。
地市真的热了吗？
实际上，分化仍然是各城市地市关键词，在地价上限被取消的情况下，城市及区域之间的分化进一步加剧，只有在优质地块的带动下，土地市场热度才有进一步提升的可能。
“地价上限”可以追溯到2021年，彼时，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地。
同年8月，自然资源部给集中供地城市提出四点要求，其中就包括单宗地溢价率不得超过15%。
自2021年年初实施集中供地以来，供地政策发生了多轮变化和调整。2022年四季度是一个重要的转折点，此后土地出让政策继续放松，供应采取预公告、推介会等方式，各城市集中供地批次也由三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。集中供地政策整体呈现“松-紧-松”的格局。
直至今年10月，热点城市土拍规则迎来调整，部分地块不再限制土地上限价格，重回“价高者得”。
据不完全统计，自10月以来至今，重点22城中有18城已取消地价上限，目前仅北京、上海、深圳和宁波4个城市未明确取消地价上限。值得注意的是，宁波虽然还在执行“限地价、摇号”的方式，但是最新挂牌出让的两宗地块溢价率调整为30%，明显放宽了价格限制。
至此，土拍市场再度向市场化过渡。
重回“价高者得”后，地市明显出现一些变化。
比如济南，10月30日，取消限价后首场土拍开拍，已成交的10宗地块中，历城区两宗地块分别经历了241轮和236轮竞价成交，溢价率均超50%。
紧接着，11月2日，合肥也迎来取消限价与摇号、恢复“价高者得”后的首次土拍。其中，滨湖金融板块05号地块引来了多家房企激烈争抢，最终溢价率达到44.89%，并刷新合肥土拍单价最高记录。
再来看成都，11月15日，成都迎来了“双限”取消后的首场集中土拍。值得注意的是，成都在10月26日土拍中“取消清水房限价”，随后又落地执行“取消地价上限”，这也标志着在成都实施近三年的“限房价、限地价”政策彻底终结，重新回到价高者得的模式。
从结果来看，“双限”取消后成都本轮土拍整体溢价率11%，较三季度各轮次集中土拍溢价率有明显提升。成都青羊蔡桥街道万家湾地块，溢价率高达30%，该地经过多达46轮的竞拍，最终华润以18.4亿元的总价竞得该地，楼板价高达20800元/平方米，刷新成都楼板价TOP2，历史上仅次于2022年第三轮集中土拍摇号成交的高新区桂溪街道铜牌村地块（该地块楼板价高达22500元/平方米）。
另外，成华区槐树店地块竞拍轮数也多达23轮，溢价率为16.8%，15300元/平方米的楼板价也是刷新了板块地价。
实际上，无论是济南、合肥，还是成都，均出现了点状高热、分化加剧的现象。
比如成都已成交的7宗地中，除了高热的2宗以外，有4宗为底价成交，另有1宗地低溢价成交。其中，央国企和城投拿地金额占比高达83%。
再来看济南，限价取消后首次土拍10宗地仅4宗溢价成交，其余6宗均为底价成交。
合肥也是如此，5宗地块有3宗为低溢价或底价成交。
可以看到，地价上限取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，但能够维持热度的依然是区位条件、价值优越的地块，并且未来去化速度有一定保障的项目。
有个很明显的趋势是，在取消限价的作用下，各城市土拍还将进一步分化。
当前，土地市场仍在低谷。
即便是放开限价，整体地市热度仍将延续低位运行，其中或有个别城市出现热度较高区域，受此拉动竞拍热度或将迎来小幅上升。
实际上，根据CRIC数据显示，前10月，全国300城经营性土地成交同比降幅仍在25%左右。10月单月竞拍热度降至2023年以来新低，平均溢价率仅为3.4%，较上月下滑1.2个百分点。
就连标杆城市杭州，10月末的一场土拍，整体溢价率只有0.82%，降至集中供地以来新低，随后11月9日，杭州挂牌10宗地，不再限制地价，这是时隔近7年半后杭州再度取消地价上限。
地市热度走低，侧面反映出房企拿地信心仍在低位，在销售端有明显起色之前，房企投资依然保持着非常谨慎的态度，即使是一二线城市，也只有位于真正具备购买力、需求支撑的核心区域地块，才能吸引房企积极参拍。
当下土拍热度的维系，既要有土地质量的保障，还要有高利润的预期，同时也离不开良好的项目去化预期。
事实上，取消地价上限并不能从根本上改变整体土拍市场遇冷的趋势，反而会在一定程度上加剧城市及区域之间的分化。
土拍限价放开并不会大幅刺激市场，仅限于个别城市核心地块热度和竞争度将提升。尤其是当前供求关系下，只有在优质地块的带动之下，土地市场热度才有进一步提升的可能。
在当前土拍市场整体趋冷，部分城市分化加剧的背景下，关键还是在于市场销售面的回暖，接下来若楼市销售仍未转好，多数城市的土地出让还将“艰难”，整体地市热度仍将延续低位运行。
来源：丁祖昱评楼市