3月末的土地市场迎来久违的“火热”，厦门、苏州、宁波三个城市在同一天刷新了城市最高楼板价，地王的诞生对于沉寂已久的市场而言无异于一剂强心针。
但值得警惕的是，近期的地王频出与市场的整体能否回暖关联性并不强，土地市场目前依然整体低位运行，不同能级之间、不同城市之间乃至不同的地块之间，都不可一概而论。
短期“地王”虽会对周边市场产生一定利好，但在行业筑底调整、收入预期尚在恢复之际，效果力度和持续时间都将大打折扣。而相比此前上涨周期中地价、房价螺旋式上涨，本轮“地王”更多的是核心板块的价值回归，并非完全是城市或区域价值的潜力变现。
近期，厦门、宁波、苏州同日出现3宗新“地王”成为市场热议的话题，3月27日，厦门国贸地产以62671元/平方米的楼板价竞得思明区1宗商住地块，刷新厦门土地成交楼板价；苏州园区金鸡湖大道地块被绿城中国以18.22%溢价率竞得，楼板价也达到65022元/平方米，甚至打破了江苏省土地最高楼板价；宁波江北区湾头板块纯宅地楼板价达到32613元/平方米，由江山万里置业竞得。
实际上，早在3月13日，苏州高新区狮山商务区同样由绿城竞得1宗纯宅地，当时也创下苏州楼板价新高；3月中旬上海土拍5宗地有4宗地块均摇号成交，整体溢价率创下2021年集中供地以来新高；合肥2月29日成交的滨湖科学城地块也以25050元/平方米刷新合肥楼板价新高，时间再往前推，杭州2月份的土拍也同样轰轰烈烈，7宗地块6宗溢价率超过15%。
去年四季度诸多城市土地限价的解除是近段时间“地王”频出的主要推手。
如2023年9月28日，宁波出台《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》在土地出让方式上，由原来的“限房价、竞地价”方式，调整为“推行商品住宅用地房屋销售指导价制度”。
10月17日，厦门市自然资源和规划局发布公告称，一幅宅地将于11月7日公开拍卖。一个重大变化是，该幅地块将采用拍卖方式出让，即不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人，并取消商品住宅销售限制均价。
苏州则于10月30日挂出2023年第八批次土拍，出让公告中明确限时竞价两次报价时间间隔不超过4分钟，若4分钟内无价格更新，报价最高者即为竞得人，即价高者得。
一方面是土地限价的解除，另外一方面是地方财政的压力，2024年各城市城市都寄希望于通过出让核心热点地块来带动土地市场热度，以达到稳土地、稳预期、稳市场销售的目的。
不同于2016年-2018年上涨周期中的“地王”，去年下半年以来的“地王”，均为其自身条件极为优越的地块。
首先，地块的区位条件优越、属于稀缺资源：厦门的地王地块位于岛内思明区，岛内长期以来土地供应稀缺，2024年更是“一地难求”，按照2024年供地计划来看，全年仅计划出让12幅住宅用地，为近8年来最低，岛内仅2幅。
苏州园区双湖板块在本次地王地块出让前，上一次含宅地块成交可追溯到2013年，作为一个已经10年没有宅地供应的热门板块，其稀缺性不言而喻。
而宁波的新地王容积率仅有1.35，不仅地处城市中心，且三面环湖，拥有不可复制的景观优势。
其次，地块周边新房供应紧张，入市销售预期向好，根据CRIC数据，三城“地王”周边都处于新房“空白期”，新房几乎是断供态势。若以二手房房价作为参考，我们发现苏州双湖板块地块，虽然楼板价高达6.5万元/平方米，但紧邻的九龙仓国宾一号、苏州豫园项目的二手房售价已经高达12万元/平方米，存在较大的价差。
除了以上热门土拍和地王地块以外，3月份多个一二线城市均有土拍，但大多数地块仍是底价成交。
CRIC监测数据显示，3月份土拍市场热度在不同城市间分化愈加明显，其中苏州、宁波、成都、上海土拍溢价率均超过9%，但南京、西安、石家庄月内土拍热度较低，大多数地块仍是底价成交，拉低了溢价率水平，以南京为例，月内出让的河西、城东、江北新区三宗传统意义上的优质板块宅地均底价成交。由此来看，对于需求端承压的城市而言，单单提升供地质量仍不足以提升土地市场热度，土拍的转暖还需要城市管理者在供需调节、置业门槛、信贷成本、税费政策等各方面形成合力。
同时，3月土地流拍率13.6%，环比上升5.6个百分点，再度攀高至近一年均线上方。流拍的加剧，主要是受房企资金压力依旧较大的影响，除京、沪、杭等核心城市的优质地块房企竞拍比较积极外，其余城市仍较为谨慎。月内盐城、桂林、南京等城市均出现了多宗宅地流拍，如南京雨花台区2宗宅地均于月内终止出让。
由此可见，个别地王的诞生并未对整体土地市场热度产生明显的带动效果。从一二线城市过去一年土地成交来看，在去年四季度土地限价放开之后，溢价率有小幅的上扬，2023年四季度、2024年一季度溢价率分别8.03%和7.59%，高于此前三个季度，但整体并没有大幅上涨。
地王的出现能否带动楼市信心的提升？
我们认为，短期对来访、认购有一定刺激作用，但整体效果边际递减。目前从销售来看，厦门、苏州和宁波3月份的新房市场并未呈现明显的回暖迹象。
总体来看，本次几宗地王的诞生，是优质地块与实力房企在调控“束缚”松绑后剧烈碰撞的结果，地块自身、房企实力和政策松绑三个因素缺一不可，且难以广泛复制，也难以带来整体土地市场热度的上升，与过去一轮房地产上行周期中大批量产生的地王存在本质区别。
来源：丁祖昱评楼市