2017中国房地产估价年会精彩回顾
（嘉宾观点摘要）
为引导房地产估价行业更好地服务经济社会生活的方方面面，11月2日至3日，全国性房地产估价行业组织中国房地产估价师与房地产经纪人学会，在北京举办了主题为“估价无处不在——让估价服务经济社会生活的方方面面”的2017中国房地产估价年会，境内外房地产估价专业人士和有关专家学者600余人参会。
以下为本次年会致辞、演讲嘉宾主要观点摘要：
中房学会长杜鹃
紧抓机遇 顺势而为 打造估价行业美好明天
（开幕式致辞）
观点摘要：（1）十九大为各行各业的发展提供了方向，也为估价行业的发展提供了机遇。（2）新时代为估价行业发展带来新的机遇。一是国家经济转型和重大发展战略为估价行业带来新空间。深化供给侧改革，实施乡村振兴战略，实施区域协调发展战略，及推动全面开放新格局的任务中，都蕴藏着估价服务的机会。二是房地产业转型升级为房地产估价提供了新动能。房地产估价机构在棚户区改造、城市更新、房地产税征收、共有产权住房建设等新兴领域大有可为，在培育发展住房租赁市场方面，住房租赁企业融资、住房租金科学合理确定、市场租金监测监管等方面同样离不开专业估价服务。三是依法治国方略的实施，为房地产估价行业提供了法律支撑。（3）对行业提出的希望。一要解放思想、确立新的发展理念。二要提高服务能力、打造核心竞争力。三要拓展服务领域、适应社会需求。
中房学副会长兼秘书长柴强
发挥估价在发展住房租赁市场中的作用
观点摘要：（1）党中央、国务院高度重视发展住房租赁市场，特别是十九大报告提出加快建立租购并举的住房制度，把此前的“购租并举”改为“租购并举”，租放到了购的前面，更加突出了发展住房租赁市场。（2）住房租赁中的估价业务：一是住房租赁企业融资发展中的估价，包括住房租赁企业自持的住房等房地产抵押估价，“租赁收益权”质押估价，资产证券化中的估价，住房租赁企业股权转让、并购、上市等中的估价。二是新建、改建租赁住房中的估价，包括利用集体建设用地建设租赁住房中的估价，政府出让建设租赁住房用地中的估价，将闲置和低效利用的厂房、商业办公用房等改建为租赁住房中的估价。三是租赁住房运营管理中的估价，核心是获取租赁房源（收房）和向外出租（出租）时的租金确定。四是保障性住房租赁中的估价，包括确定租赁型保障性住房（如公共租赁住房）的租金，为保障性住房管理部门开发“定租、调租”机制和系统，并帮助运营维护，货币化住房租赁保障中住房租赁补贴测算等。五是住房租赁市场监测、调控和管理中的估价。六是住房租赁中的其他估价，包括租金高低与空置期（天数）、空置率（或出租率）的关系统计分析，承租人将租赁权转让时可以获得多少权利金等。（3）住房租赁估价的推行，一是积极向住房租赁估价潜在需求者宣传。二是努力开展住房租赁估价实践并做到可复制、可推广。
戴德梁行大中华区副总裁、亚太区估价及顾问服务部主管、环球董事赵锦权
一带一路：架接评估机构与海外市场的新桥梁
观点摘要：（1）“一带一路”为国企参与国际市场、培育国际竞争力，实现资源配置全球化以及提高运营效率提供机会。随着民营企业实力的日益增强以及政府对企业“走出去”的支持，越来越多的民营企业进入海外市场。（2）民营企业面临的挑战有融资难、海外战略管理经验不足以及在长远的海外发展战略和风险意识、所投资国家的投资环境和文化了解、海外投资的普遍经验等方面缺乏重视等。（3）评估是我们的基础，但多元化服务是将来必然要发展的方向，评估走出去也是如此。以海外资产投资为例，首先要提供物业评估，同时也可对投资环境进行分析，充当选址顾问和买方谈判顾问、中介代理等角色。（4）开拓“一带一路”沿线海外业务要注意的事项很多，包括当地语言文字、出入境及检疫限制、风土及社会治安、专业责任保险、当地进行业务相关法规、当地进行业务资质要求、当地适用评估守则、当地适用相关水质、市场信息透明度等。
台湾不动产估价师公会全国联合会创会理事长，台湾宏大不动产估价师联合事务所所长卓辉华
台湾“新、奇、特”房地产估价项目发展
观点摘要：（1）台湾45%为银行抵押估价，司法鉴定估价约为25%，其他估价业务约为30%。（2）估价业务无时不在，无处不在。1939年最早的估价需求出现，随后随着社会的发展变化，相继出现工商业发达时期融资估价服务（1970年起）、海外移民的财产估价（1980年起）、工程损害邻房的估价（1990年后）、城市更新估价（2000年起）等。（3）台湾不同时期新的估价业务具体体现：1990-2003年房地产泡沫时期，不良资产处理的法院拍卖估价业务；2003年，不动产证券化估价、基准地估价；2010年起，民事裁判费中的财产价值估价；2012年行政机关财产处置估价、土地征收估价；2013年国有不动产出售估价；2014年，城市更新容积率变化中的买卖估价；2015年遗产继承争议估价，离婚财产估价；2017年，工业区闲置土地强制拍卖等等。（4）法律是保护懂得法律的人，估价师是保证财产权的人，财产保障要靠懂估价的人。
国众联集团顾问余锦雄
估价、咨询无处不在：理论与实践
观点摘要：（1）资产、融资、交易无处不在，有资产的地方就有融资，有融资就有交易，所以估价、咨询无处不在。（2）分享了10个新奇特估价案例，分别是：对中国十多个城市的个别不良资产项目提供收购意见、由收购前的考虑到收购后的资产管理咨询、中资收购悉尼资产、协助创立房地产管理部门，制定操作系统及风险管理制度、创立房地产信托基金（REIT）的咨询服务、税务咨询、租金估价及咨询服务、作为仲裁纠纷的专业支持等。
北京首佳房地产评估有限公司董事长高喜善
新时代 新估价
观点摘要：（1）估价行业发展面临的“新”形势：资产评估法施行、互联网+大数据+人工智能时代已经来临、房地产行业供给侧结构性改革、房地产市场宏观调控长效机制逐步建立等。（2）传统估价主要为模拟价值，静态价值，这是基础，仅仅有这些还远远不够。新估价应增加估价内涵，让客户得到进一步认可。（3）新估价要用互联网、大数据、人工智能等新技术武装自己，要从“以我为主，有啥干啥，专项服务”的传统估价模式向“需求导向，要啥给啥，线上线下，组合服务”的新模式转变。
湖北省房地产业协会会长，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司总裁潘世炳
对地方政府土地储备专项债券中评估咨询服务的探讨
观点摘要：（1）发行地方政府土地储备专项债券的过程中，与评估咨询有关的服务需求应包括以下四项：土地资源梳理、土地储备规划、土地储备地块项目库、土地储备专项债券计划。（2）土地储备专项债券中新的评估咨询服务主要集中在土地资源状况梳理、制定土地储备规划、建立土地储备地块项目库等这三个阶段，其需求超越了传统估价服务的范畴，对评估机构的服务提出了更高要求，同时也指明了评估机构新的业务发展方向。（3）评估实践过程中出现的问题：制度上缺乏统一规范管理；知识更新较慢，估价师面临的挑战较大；技术手段落后，评估效率有待提高。（4）发挥评估咨询在土地储备专项债券发行过程中作用的建议：规范细化相关政策法规文件；加强自律，建立长效监督机制；拓宽视野，加强自身专业学习；利用信息化技术，合力解决有关难题。
河南省房地产估价师与经纪人协会会长，河南宏基房地产评估测绘有限公司董事长丁金礼
从房屋征收到房屋平移——房地产估价无处不在
观点摘要：（1）房屋平移估价的主要难点：一是移楼成本的确定。移楼工程数量少，特殊性极强，其成本与移动距离、转移角度、拟移地址地质状况、城市基础设施管线分布等因素有关，不易收集分析得到社会平均移楼成本，一般可参考移楼双方签订的移楼工程合同中的工程报价单，但其真实性无法完全保证。二是被平移房屋产权交易过户规定的缺失。（2）房地产估价无处不在的思想有助于估价技术进步。一是估价师应树立房地产估价无处不在的思想。二是估价无处不在的思想有利于估价技术创新。三是估价无处不在的思想有利于完善估价理论。
上海百盛房地产估价有限责任公司副总经理杨斌
国际仲裁案中专家证人的体会与分享
观点摘要：（1）房地产估价规范与国际估价准则并无本质区别，根据二者进行评估不会出现不同的估价结果。（2）国际仲裁案中专家证人的体会与思考：“独立客观公正”与“为客户提供优质服务”不矛盾；专业的合作伙伴和对手有利于技术和质量的提高；重视研读法律文件文书；建议司法诉讼案中尝试引入当事人各自自主聘请估价师的机制；了解熟悉国际估价准则；注重与不同文化、语言、背景的相关人员的沟通。
深圳市不动产估价协会轮值会长，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司董事长杨丽艳
土地二次开发与宜居城市建设中的多维度评估与
顾问服务——深圳国房实践分享
观点摘要：（1）城市更新咨询服务类型：一是前期咨询类，包括项目可行性研究、产业研究，拆赔及补偿方案制定、合作开发利益分配方案制定，社会稳定风险评估，合作招商方案研究、安置房分配方案制定与实施、协助规划编制、实施总体方案编制。二是价值评估类，包括补偿价值评估及复核，原土地价值评估、更新后土地价值评估。三是项目管理类，包括意愿征集、搬迁补偿谈判。四是代理类，包括工业升级产业对接、融资服务、项目撮合交易、城市更新立项及规划报批。（2）行业展望：一是估价将由“幕后工作”走向“台前工作”。二是经济评价转型为对房地产及城市的综合评价。三是估价顾问方转型为项目实施运营方。
中房学副会长，北京国信达房地产土地评估有限公司董事长翟猛
GIS助力新估价
观点摘要：（1）新估价要依赖新技术。（2）房地产销售价格评估、房地产抵押价值评估应植入GIS技术，但目前前者尚未运用这项技术，后者也未真正嵌入。（3）GIS能提高房源真实性。目前，租赁市场有两大痛点，第一是房源的验证，第二是信用的认证。阿里巴巴、京东都进入租赁市场，做租赁平台，但无论平台为谁，房源的核验、租赁价格、分区等都离不开我们估价行业。（4）人类活动75%的内容都与地理位置有关系，GIS可以提升全行业的发展，帮助客户成功，助力新估价。
安徽中安房地产评估咨询有限公司董事长尚艾群
历史文化建筑评估——以徽州古民居为例
观点摘要：（1）徽州古民居评估存在的问题：一是估价工作，十分复杂。由于古民居为历史传承下来的具有独特性与特殊性的房地产，传统的估价方法和估价思路使得评估的困难和问题较多的显现出来。二是估价方法，力不从心。个性化突出、市场交易比例少，无法很好使用市场法；从收益法来看，从收益来测算古民居未来价值，价值很低，难以体现其综合价值；使用成本法则存在重建成本确定的难度较大问题；再开发难度大，标准确定不易使得假设开发法也无法很好运用。（2）徽州古民居价值内涵既要充分认清徽州古民居的价值特性又要充分彰显古民居的文化价值。（3）古民居估价要灵活运用和创新估价方法，包括做大比较法、做实成本法、做深收益法、尝试贡献法。
汇丰智力产业组织董事长刘小娟
房地产价值管理绩效评估
观点摘要：（1）房地产估价服务的现状：形势不容乐观。一是2017年7月，英国皇家特许测量师学会（RICS）联合Remit Consulting发布的专项研究报告，未来10年，房地产价值评估90%以上概率被取代。二是在一些情况下会省去估价师评估。三是金融贷款领域，业务萎缩；司法评估领域，被系统询价取代；非法定委托，其它专业人员竞争；旧城改造征收评估，属于阶段性业务；咨询项目，与房地产经纪人竞争；人员向相关行业流失。（2）房地产估价服务的未来：房地产证券化、城市改造规划评估、征收收购全过程服务、房地产企业绩效评估。（3）房地产估价师专业能力最适合对房地产企业管理绩效评价。（4）房地产企业绩效评估内容包括绩效目标的设定情况；绩效目标与战略发展规划的适应性；资产投入和使用情况；资金使用情况、财务管理状况和资产配置、使用、处置及其收益管理情况；为实现绩效目标制定的制度、采取的措施等；绩效目标的实现程度及效果；需要评价的其他内容。
中估联行副董事长许军
房地产金融资产管理服务，你准备好了吗？
观点摘要：（1）2007年房地产资金总量为6.4万亿，2016年达30.7万亿，10年来，投入房地产的资金总量翻了5倍，远远超过了住宅总面积增长量的2.2倍。（2）未来我国房地产金融管理服务的发展空间需要专业的风控管理和多维的金融创新。（3）大数据背景下估价行业服务升级需要进行的转变，包括“被动服务”向“主动服务”转变、“价格判断”向“价值分析”转变、“单阶段”服务向“全过程”服务转变、“零星式”服务向“系统性”服务转变、“经验驱动”向“数据驱动”转变。（4）行业目前存在着规模小；地域覆盖、业务类型、业务内容散；专业能力、市场影响力、跨界整合能力弱等致命威胁。
深圳市房地产评估发展中心主任夏雷
对房地产税基评估的一些思考——基于深圳实践
观点摘要：（1）未来房地产税特点：保有环节征收的地方性财产税、增量与存量全覆盖、按评估价征收。（2）税基评估的理想模式为以批量评估为主，个案估价为辅。（3）房地产税基评估依赖计算机信息技术、批量评估技术。当前估价人才存在的问题是缺乏熟悉计算机系统、地理信息系统和批量评估技术的复合型人才。
日本不动产研究所大中华区副总经理林述斌
从日本房地产租赁市场对估价/咨询服务的需要看中国的机会
观点摘要：（1）日本租赁市场特点：租赁与自有比重约为6：4；一户建占持家总户数的84%；民营租赁占租赁用房的72%；民营租赁中，个人所有者占83.2%。（2）日本租赁市场体系：房地产开发企业为高收入人群提供高端住宅；个人业主将房屋委托给专业的租赁经营管理机构，为中等收入人群提供租赁；政府为低收入人群提供公营住宅。（3）日本租赁市场中的估价、咨询业务：一是住宅租金分析。如写字楼租金以及空置率预测、商业地产租金负担率分析、房屋所有者的合理租金费率等调查等。二是面向持有物业（自用/租赁）企业提供各种评估、咨询顾问服务，包括企业所持有房产信息整理、战略方案制定、内部管理方案制定、企业持有不动产的持有和租赁比较分析、建筑物维持管理费和大规模修缮费的分析、续租租金调查及评估。三是租金增减司法评估。
厦门均达土地房地产评估咨询有限公司董事长李秀荣
我的估价创新之路
观点摘要：（1）评估是一个有自我发展空间的行业，年轻人在其中可以得到很大发展。（2）创建模型、刻意练习、及时反馈是发展创新的的路径，但模型要选好，且要避免错误的练习。
北京康正宏基房地产评估有限公司总经理梁津
从被索赔千万到获赔亿元——房地产司法鉴定估价在仲裁案件中的关键证据作用
观点摘要：（1）在房地产司法鉴定估价中，保持独立与中立。（2）收集、使用真实案例是确保估价结果公正的关键。（3）实地勘察，核查验证权属证明和财务信息。（4）司法鉴定估价，做好出庭质询准备。（5）提前应对报告使用人对估价报告提出异议，甚至投诉。（6）了解司法鉴定的相关法规。
上海城市房地产估价有限公司董事长袁东华
新经济形势下估价人才培养模式的创新探索
观点摘要：（1）房地产“估价行业主要矛盾”：快速发展的新时代步伐和行业人才培养跟不上之间的矛盾。（2）培养新型人才的原因有：一是内部需求，包括公司的战略目标发生改变，业务结构发生改变等。二是外部需求。新经济形势对专业服务内容和服务水准提出新要求，如精细的服务，需要深入研究某一领域的专家型估价师；新型估价业务，需要技术储备以及学习新方法、新知识；综合咨询业务，需要咨询专家团队提供一站式综合服务。（3）新型人才培养更新，包括一是理念创新，培养具有创新能力的人才，培养具有服务意识的人才。二是专业更新，培养专家型的估价人才，培养有房地产咨询能力的多专业人才。
南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司董事长王延龙
新时期下房地产估价机构业务拓展思路与实践
观点摘要：（1）颠覆行业的从来不是外来人，最主要的是自己。一个行业要存在就两个字：专业。（2）估价机构业务拓展思路与实践：一是用专业优势，在紧密服务现有业务的基础上，向深层次研究、挖掘、开拓多种类业务。具体思路：把握宏观形势，从政策中挖掘机会；为房地产开发的全过程提供专业服务；存量房地产增加，对应的交易、出租、投资、抵押、房地产税、房地产证券化等也会有所增加。二是向相关行业延伸综合业务，转向综合性、多元化发展的道路。三是向其他地区拓展区域市场，途径包括利用当地人才，开办分公司；自我培养人才，开直营分公司。四是与其他专业机构合作。（3）房地产评估机构开拓业务的两大基石：核心竞争力，专业是评估行业核心竞争力；知名度与美誉度。
中房学副会长，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司董事长王波
行为经济学与估价——影响房价的宏观因素分析
观点摘要：（1）影响房价的因素：一是宏观因素，包括货币M2供应量、土地价格、中长期贷款利率、通货膨胀率。二是微观因素，包括学位、交通、商圈、医疗、周边环境。三是行为因素，包括政府调控政策、消费者信心指数、中介信心评价、个体网络搜索行为。（2）房地产中的行为经济学：热点城市房价爆发性增长–非理性情绪点燃，典型的“羊群效应”；购房者在拥有房屋产权之后，会对所拥有的房产价值评价大大提高，导致房价上涨的非理性情绪动力充足——禀赋效应；市场存在一定程度的非理性的价值高估——房价易涨难跌；“假离婚”——说明市场存在非理性情绪。
注：1、该新闻来自中国房地产估价师与经纪人学会，
2、以上内容根据现场记录整理，未经嘉宾本人审阅。