3月30日，央行、住建部、财政部、国税总局等部门联手开启最强救市模式，分别下发房地产新政以稳定楼市增长。二套房首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%，个人出售2年以上住房免征营业税……一系列刺激政策的出台，对楼市构成了实质性的利好。

在过去的20多天里，南京的新房和二手房市场究竟有多火？在新政的搅动下，房价的走势又出现了怎样的变化？《扬子楼市》展开了深入调查。

Q：新房卖得好不好？

A：多数卖得不错，但并非“喜大普奔”

调查

新政确有提振作用，但楼市并未出现预想中的狂飙突进，与去年限购令、限贷令放开后的销售高潮不能比

“3·30”新政的出台，让南京楼市终于迎来了久违的阳光。网上房地产的数据显示，新政出台的次日，即3月31日，南京楼市当天共认购商品住宅393套，环比前一天猛涨了4成多。

进入4月以来，南京楼市逐渐走入了春天模式。4月的前20天，南京楼市商品住宅共认购5583套，成交4351套，日均279套的认购量和218套的成交量，与3月日均相比分别增长了16.25%和28.24%。销售确实在回暖，但并没有想象中那么火。去年“双限令”相继取消后，南京楼市“火力全开”， 10月认购了12615套，环比增长了54.5%。

如果说双限解除后的楼市是火热的“夏天”，那么现在只能算是一个温暖的“春天”。

从个盘来看，截至4月23日，本月南京楼市已经有14家楼盘（不含都市圈）推出新房源，其中公开销售数据的8家楼盘普遍交出了理想的成绩单，最少的也卖了7成左右；而6家没有公布的楼盘中，有几家数据确实不太好看。

4月3日，江北的弘阳旭日上城拿出270套新房源售卖，对比前一次开盘均价上涨了200元/㎡，但当天仍卖出了7成。

4月11日，江北的明发云庭首次开盘，推出80套住宅，户型面积71、89、118㎡，以及少量126、170㎡顶跃，折后成交均价11530元/㎡，刚需房源总价控制在了100万左右，当天去化了8成。

4月18日，南京改善市场更是捷报频传，位于仙林湖的高科荣境推出了322套改善房源，现场800个座位座无虚席，最终当天销售额达到6个亿；河西改善盘宏图上水云锦首秀，推出3栋楼共204套住宅房源，面积100-143㎡，均价突破3万元/㎡，当天去化9成，成功抢占楼市“头条”。

不过，还是有一些楼盘不太好卖。比如4月12日加推的城北一家楼盘，网上房地产显示，该项目推出的一栋高层共98套房源，但至今只卖出了4套；而当周推盘的六合一家楼盘，也只卖出了1成左右，可见新政对于楼市的确有提振作用，但并非“喜大普奔”，楼市的分化仍在持续。

Q：房价涨没涨？

A：本月老盘新推项目七成涨了价

调查

涨价幅度大多在200-500元/㎡之间，不少楼盘“毛坯改精装”曲线上扬

随着新一轮救市政策的密集出台，房价看涨的声音再次响起。《扬子楼市》发现，在新政后推盘的14个项目中，除了3家纯新盘外，还有11家楼盘是老盘加推，与新政前的价格相比，新政后推房的11家楼盘中价格上涨的有8家，占到了72.7%，价格持平的3家。

据调查，8家涨价楼盘的价格涨幅大多在200—500元/㎡的区间，比如4月3日加推了270套新房的弘阳旭日上城，开盘均价11200元/㎡，对比新政前加推的那一批房源，均价上涨了200元/㎡。4月10日推出了11号楼的江宁楼盘中粮鸿云，折后均价12500元/㎡，与新政前的价格相比，上涨了500元/㎡。8家楼盘中，涨幅最高的达到了1100元/㎡，它就是位于城北的紫金上品苑，4月新加推的房源均价达到了13000元/㎡，而去年11月该项目推出的房源均价则为11900元/㎡。

与此同时，近期想通过毛坯变精装实现价格上涨的楼盘也陆续“浮出水面”。在新政颁布之后的第四天，关于世茂外滩新城要玩“变装”的消息便成为楼市焦点。据了解，该项目计划在本月底加推8号楼精装房源，面积105-276㎡，均价在23000-25000元/㎡，与之前19000元/㎡的毛坯房源价格相比，要高出5000元/㎡左右。世茂君望墅也放出风声，项目最后三栋房源将改为精装出售，目前17500元/㎡的价格或将上调为20000元/㎡以上。另外，中南世纪雅苑、东方万汇城、五矿崇文金城等楼盘近期也传出将“毛坯改精装”或者升级精装标准，届时售价也会出现较大涨幅。

尽管有部分楼盘喊涨，但也有不少房企对于后市谨慎乐观，中海国际社区打出了“这次我们不涨价”的宣传广告，恒大也推出了“无理由退房”等营销手段。蓝风机构副总经理翁忠平认为，当前这轮行情能持续多久还是个未知数，多数开发商仍会继续采取稳健的价格策略，跑量为先。

Q：二手房卖得怎么样？

A：成交上升明显，价格微涨 

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部分房东虽然涨了价，但因为营业税免了，所以买家所付成本实际下降了，这是推动成交上扬的重要原因之一

南京网上房地产统计数据显示，4月二手房挂牌量比3月有所增长，尤其是4月第一周（3月30日-4月5日），挂牌量为5366套，比此前一周上升了1237套，涨幅接近三成。此后，一直维持在每周5000套左右的挂牌量。

从成交数据看，二手房成交在上一周明显上扬，从前一周的1020套猛增至1676套，增幅高达六成多。

中介“我爱我家”首席数据分析师胡俊石调取了门店3-4月份的成交数据。本月截至4月22日，与上月同期相比，“新增房源8012套，同比上涨6.7%；新增客户6309人次，同比上涨7.6%；买卖成交涨幅最大，同比上涨41.8%。”

满堂红营销部高级主任金鑫介绍，3月下旬开始，客户来电来访量较之前活跃了很多，新政之后，成交量也开始提升，环比增长30%，4月中旬的成交量比3月同期好了四成多。

不过伴随着成交量的提升，二手房的价格并没有出现明显上扬，我爱我家统计显示，截至4月22日，成交价格环比3月上涨了2.5个百分点。

“4月，二手房价格涨了3-4%，但属于政策因素的提价，跟营业税‘5改2’有关。满2年的房产之前是有5.55%的营业税，现在免税了，一些卖主就上调了净得价，但房价上调有限，低于买主此前需要承担的营业税额。”金鑫分析了二手房价环比略涨的原因。

金鑫认为，如果接下来，刺激楼市的利好还将相继出台，今年二手房市场将保持暖意，但不会出现成交爆棚。

■业内观点

新政之后，刚需盘“热得快”

合众联恒总经理 程鹏

3月中上旬市场还波澜不惊，3月底开始，市场就开始出现转机，看房的人多了，出手的客户也多了，成交周期开始缩短。

目前看是刚需盘最先热起来，也最好卖，其次是130-160㎡的再改需求。从现在到5月，预计成交量还会持续增加。不排除个别开发商喊涨，但更多的开发商会比较慎重，今年去库存、完成销售金额是主要任务，不会盲目追求利润率。

库存降至5万套以内才安全

保利地产江苏公司营销部经理 许昌芸

政策利好之下，高端市场也有所好转，上周末，保利礼墅成交了3套。目前市场向好，各项利好不断出台，但房价涨幅并不大，正是买房的好时机。

市场回暖，但楼市的竞争还会比较激烈。目前，南京楼市的库存量还有5.2万套，仍然是高库存，还没有降到5万套以下的“安全线”。而且，需要看到的是，3、4月传统旺季的上市量并不大，接下来，新房上市还将给库存加压，保利就有两个纯新盘会在6、7月份上市。今年的市场竞争会很激烈。

温和回暖，未见爆发式增长

南京荣盛置业营销总监 琚百红

目前，楼市表现比较温和，有回暖，但没有出现爆发式的增长。荣盛旗下楼盘平均来访增长三成，实际成交增加了一成，成交周期也有所缩短。

目前最好卖的还是刚需户型，特别是公积金政策放开后，市场活跃度更高了。刚需之后，改善户型的成交也开始增加了。

今年，大多数房企的压力比较大，库存压力大，蓄客周期也比较长。上半年没有推新的房企，下半年的压力会更大，因为高库存将遭遇新房源入市。

整体来看，全年楼市表现都会比较平稳，有回暖，但或许是间歇式的，不会全面“爆棚”。

（来源：扬子晚报）