高库存将成2015新常态 开发商难像以前那样追求高利润

“上午我们内部通报说,大部分企业资金缺口很大……”20日,苏州金科房地产公司负责人向记者道出当前房企生存困境。据他分析,房企缺钱,与库存高、去化慢和管理成本高密切相关。

无论如何,因供应短缺造成的一房难求、房价飙涨的“好日子”已然抽身而去,而2014年第四季度的回暖行情,也并没有从根本上缓解市场供大于求的矛盾。

全国可售房源量处历史高位

20日国家统计局发布的《2014年全国房地产开发和销售情况》显示,去年,全国商品房销售面积120649万平方米,比上年下降7.6%。截至去年年末,全国商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增加12874万平方米。

商品房待售面积一年新增1.2亿平方米,其间透露的信号显然不容乐观。“当前全国住宅市场可售房源量处于历史高位,虽然限购、限贷松绑等政策刺激了成交,但在建工程仍在推进,而过去几年土地快速开发形成的新增供应量也在集中释放。”昨日,知名房地产顾问机构仲量联行南京公司董事总经理陈健表示,高库存将成为2015年的一个新常态。“现在不再是房子一造好就能卖完了,开发商必须挖空心思去拼营销手段,价格考量也更加重要,不可能再像以前那样追求高利润。”

某业内人士说,中长期看,受经济、人口规模及产业结构等因素影响,不同城市库存去化压力显著分化,一线城市和多数二线城市土地消化时间在合理范围内;但有一些城市因规划超前,土地供应过大,开发量远超当地住房需求,供应过剩风险突出。

南京、苏州去库存压力较小

其实从我省各地楼市库存现状看,苏州的情况还算是好的。截至去年12月,苏州库存商品住宅出清周期在10个月左右。南京比苏州的情况又稍好些,出清周期为9.5个月。但对于此前成交火爆的两地而言,眼下的库存状况也创下了历史新高,不由得让两地开发商寒意阵阵。

业内人士说,据统计,南京和苏州现有住宅用地的消化时间均低于3年,土地存量也不是太高,所以,这两个城市中长期市场去库存压力比省内其它城市都要小。

“像南京和苏州这样的城市,凭借城市群辐射或资源优势,对人口吸附能力强,人口净流入规模较大,可以带来较强的住房需求,产业发展也将进一步吸纳新市民。比如南京,在长三角城市中,三产在产业结构中的占比仅次于上海,加之高校众多,交通条件也较为优越,因此潜在住房需求较为旺盛。”陈健说,正因如此,他们公司新近已选择在南京成立分公司,对南京房地产市场的未来依然比较看好。

三四线城市库存问题更为严峻

相比较而言,三四线城市的楼市库存问题则显得十分严峻。据统计,全国三四线城市住宅库存出清周期高达47.8个月!曹旭东直言,在土地城镇化的大背景下,近年来城市经济发展与土地财政之间的“路径依赖”现象加剧,土地供应量大幅增加,引致楼市潜在供应量居高,中长期去化前景堪忧。

据了解,我省三四线城市同样面临高库存风险。江阴、连云港、徐州等城市住宅库存出清周期较长,至去年年底,江阴商品住宅出清周期高达38.6个月,徐州商品住宅出清周期19.2个月。而江阴、连云港、徐州住宅存量土地消化时间分别达到7年、6.8年和5年,楼市短期和中长期去库存压力均较大。

三四线城市高库存,与人口导入、产业布局及当地现有人均住房情况密切相关。比如,徐州常住人口增长率为负,人口流出现象严重;从产业结构上看,徐州以交通物流为主,二、三产业投资增速也不够快;另外,2013年徐州人均住房面积达到35.8平方米,市场需求或已接近饱和。

过高的库存,给政府提出了考题。住建部去年提出,房地产市场的重要任务就是消化库存。省住建厅房地产监管处负责人认为,无论是鼓励地方政府从市场上购买房源做保障房还是做“包租公”等,都传递出监管层希望消化存量的意图。

而省内一些城市自去年下半年开始,已明显放缓供地节奏。对地方政府而言,长期的“功课”还在于加快调整产业结构,增强对外来人口的吸纳能力,推动由土地城镇化到人口城镇化的城市发展方式转变。

(来源:新华日报)

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