2015年IN 词汇

●新常态

进入平稳增长期

1998年以来，城镇化进程不断推进，宏观经济快速增长，城镇人口持续增加，居民收入及储蓄水平上升，诸多利好因素促进房地产市场供需两旺，总体呈现高速增长态势。2013年，全国商品房销售面积超过13亿平方米，新开工面积突破20亿平方米，相比1998年分别增长9.7和8.9倍；商品房销售额突破8万亿元，相比1998年增长超30倍。分阶段来看，1998~2004年销售面积复合增速为21%，2005~2010年放缓至13.6%，2011~2013年已降至10%以下。2014年房地产开工、投资、销售等各项指标同比增速明显趋缓。

展望2015年乃至更长时期，中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后逐步进入平稳理性增长的新常态，销售规模年增速将放缓至2%~5%左右。同时，目前中国房地产市场住房需求以刚需为主，随着新增人口速度放缓、住宅存量规模不断扩大，未来住房需求将逐步实现刚需——“刚需改善”——改善的过渡。

●去库存

城市显著分化

南昌、合肥、芜湖等城市当前库存去化周期较长，但市场仍存有回升空间。

从短期来看，多数二线城市及部分三线城市在限购调整后成交量出现回升，市场存在一定的需求空间。从中长期来看，杭州、苏州、武汉存量土地消化时间均超过4年，但基于城市经济水平、产业布局及人口规模考虑，土地消化时间尚在合理范围内；福州、南昌、合肥、芜湖等城市存量土地消化多在两年左右，土地库存压力不大，未来形成的新增供应有望相对均衡。

综合来看，多数二三线城市虽然目前库存压力较大，但随着房地产业回归市场化调节，城市自身的经济、人口优势将逐渐显现，在降息、降准、财税支持等利好政策支持之下，市场需求逐步入市后将消化现有库存，并回落至合理水平，推动房地产市场回归平稳运行。

呼和浩特、鄂尔多斯、营口等供应过剩，市场面临系统性风险。

部分二线城市人均住房面积处于较高水平，早期房地产开发力度较大致其供应远超过实际需求，库存去化压力突出，市场整体或面临供求严重失衡风险。2010年人口普查数据显示，呼和浩特人均住房建筑面积24平方米，2011年至今累计的人均新开工面积近20平方米，从人均角度看住房需求已基本满足。

从其市场供求及库存量来看，近三年开工销售比达到3.66，新增供应量远超市场消化能力，形成的库存规模逐渐增大。截至2014年11月呼和浩特可售面积高达1546万平方米，超过2011年以来低点（512万平方米）的3倍，从中长期来看，呼和浩特截至2014年10月存量土地去化时间超过10年，预计未来长时间内库存压力难有缓解。此外大连、沈阳、昆明、贵阳等城市或因城市经济支撑乏力、或因人口总量偏低且人口导入能力较差等因素影响，房地产市场面临供需失衡风险，且短期内难以缓解。

此外，多数三四线城市以经济欠发达城市和资源型城市为主，人口吸附能力不强，市场需求增长缓慢。以鄂尔多斯为典型的资源型城市，早期投资热度过高导致房价快速上涨，但受实体经济较弱和人口规模较小限制，市场严重供大于求，2010~2012年开工规模与销售规模差值逐年增大，2012年开工销售比达到4.6的较高水平，2013年后鄂尔多斯房地产市场投资接近停滞。

从人均住宅需求来看，鄂尔多斯人均销售面积5平方米，而人均新开工面积达15平方米，供过于求态势严峻，目前城市住房需求已近饱和，而待开发土地亦远超实际需求水平，因此无论从目前的库存消化还是中长期的房地产发展空间来看，房地产市场已面临较大风险。除了鄂尔多斯，辽宁营口也面临同样问题，潜在需求不足难以支撑房地产市场回升。

●谋变革

深挖客户价值、整合多维资源。

2014年，越来越多的企业通过移动互联网对销售渠道及模式进行升级，如万科 “万享会”平台的推出，为其全民经纪人模式的实践带来了可依托的技术基础；此外，房企也加速与行业内品牌电商平台的合作，有效扩大移动客户的覆盖范围，提升销售表现。

从中长期来看，房企如何在客户服务、资金融通方面更好的实现与移动互联技术的贯穿融合，将成为影响其未来运营模式创新的关键。

移动互联网时代，房企积极通过移动互联手段整合客户需求，如利用开发手机APP、服务网站、微信社区服务平台等，满足住户对物业、周边生活、公共服务及电商网购等各方面的需求；随着居民消费习惯的转型，潜藏在消费端与移动端的巨大市场空间还将持续释放，房企仍面临较好的趋势性机会。在资金融通环节，移动互联网也正为房企变革融资模式带来更多空间。

随着互联网金融领域法律法规的逐步完善，房企未来真正通过众筹等方式筹集资金也将成为可能，实现房地产企业、潜在客户群及投资者三方的融合。

（来源：中国房地产报）