浅谈物权法对房地产评估行业的影响
陈 鑫
2007年3月l6日，十届人大五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，作为中国规范财产关系的民事基本法律，物权法主要是从民事角度明确物是属于谁的，明确物的权利人对物的利用有那些基本权利，明确对物权如何进行保护等等。它的颁布对于保护权利人的切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐具有重要的意义。这是一部确认财产归属和利用关系的基本法律，进一步明确和完善了现行的如《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等多部法律。作为房地产评估行业中的一员，我们主要关注到物权法的实施对我们整个房估行业的影响。现就物权法中与房地产相关的规定作一初步的汇总分析；
一、《物权法》要求登记效力和合同效力的区分使评估技术处理趋于明朗
《物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第l5条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。上述规定严格区分了物权效力和债权效力，也就是说，即使没有办理登记，买卖、抵押等合同依然有效，只是买受人的房屋所有权、抵押权等不能设立。在《物权法》颁布前，由于对不动产物权效力、债权效力并未严格区分，所以在实际房地产评估中，是否考虑未登记的抵押存在对评估价值的影响，一般由估价师本人视评估目的等具体情况而定，致使相同的产权状况出现不同的处理方法，加之在实际评估中有些未经登记的抵押合同，如果所有权人不主动提供，估价师就很难掌握得到，无形中也增大了估价师在评估工作中的压力。现在《物权法》中有了明确规定，估价师在评估中就可以着重关注已经登记的权利对评估的影响，而对未登记的权利只需进行尽职调查即可。因为未登记的权利实际上并未真正设立，权利人所拥有的只是债权效力，而作为债权效力，只涉及双方当事人的债权债务关系，并不直接影响房地产市场价值。但是对于明显有抵押等情况存在而又未登记的房地产，在评估报告中还是应做出说明，这样做，既可以反映估价师进行了尽职调查，又可提示报告使用人，该房地产有可能涉及的合同纠纷。
二、《物权法》 的实施使房地产评估行业的业务范围进一步扩大
与房地产评估行业执业范围相关的具体规定包括：
（一）不动产赔偿的估价；《物权法》第36条、37条明确了不动产权利人对他人毁损、侵害物权的请求赔偿权，损害赔偿是对不法侵害造成不动产的毁损、灭失，依原物的价值折合货币进行赔偿。折合货币必然要进行价值评估，才具备价值赔偿的公信力。
（二）征收、征用不动产的价值评估；《物权法》第42条规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿等费用”；第44条规定：“单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿”。关于征收补偿补助费的标准，虽然 土地管理法 中有相应标准，但仅是一般范围的规定，而且因地区和时间的差异性，也需要实时评估，确定某一时点的某一地区的补偿价格。征用补偿则是对征用期间或征用后原使用权毁损、灭失的价值补偿，没有统一的补偿标准，需要进行相应的价值评估。
（三）土地承包经营权中的林地、草地以及通过招标、拍卖、公开协商方式取得的荒地抵押价值的评估；土地承包经营权是农民集体所有和国家所有，由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地依法实行土地承包经营的权利。根据《担保法》的规定，耕地的土地承包经营权不能抵押，《物权法》及《农村土地承包法》中规定，家庭(耕地)承包经营权不得抵押，这些法律明文规定同出一辙。而对于林地、草地未做禁止抵押的规定，非禁即允许，这为土地承包经营权的资产利用价值和功能创造了一定的提升空间。而且《物权法》第128条规定土地承包经营权可以转让、抵押。《物权法》第133条、第180条也明确了通过招标、拍卖、公开协商方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。这些可以抵押的土地承包经营权的价值评估为我们提供了新增业务，也是我们面临的新的研究课题。
（四）出让土地评估的范围进一步扩大；《物权法》将城市房地产管理法中“豪华住宅”扩大为“商品住宅”，使我们为土地出让评估的范围也相应扩大。
（五）明确了在建工程抵押的合法性；《物权法》第180条第5款规定了“正在建造的建筑物可以抵押”，这一规定给金融机构打开一扇新的大门，为企业融资开辟新渠道，也为我们估价机构增添了新的视野。
（六）房地一并处分和抵押，评估时也不分家；《物权法》第l46条、第l47条、第182条强调了建筑物及其建设用地使用权在处分、抵押时的相互关联性。如同“一个硬币的两面”，而实际上是一个整体，只要建设用地使用权和地上建筑物中有一个发生转让和抵押，另一个就要相应转让和抵押。况且从法律后果讲，不可能也不允许把“房”和“地”分别抵押给不同的债权人，更不允许转让给不同的主体。这就是人们通常所说的“房随地走”的原则，我们估价实务中也要遵循这一原则，保持与已有的法律制度相一致，避免不必要的评估风险。
（七）《物权法》为物业税的开征提供了必要的法律基础，物业税征收的估价业务也成为估价业新的领域；《物权法》以国家基本法的高度明确了对国家、集体、私人的物权进行平等对待和一体保护，同时也强调物权的确立，保护和确权密不可分。这样也就明晰了物业权属问题，物业税的征收也有了必要的法律前提。《物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。关于期满后如何续期，是否应补缴土地出让金及其出让金标准问题，《物权法》未做相关规定这并不影响届时根据实际情况再作相关的规定，故以不作规定为宜。我认为这不是法律上的漏洞，而是因地制宜、慎重对待的立法空间。因为“如何续期，是否缴费”的问题，关系到广大群众的利益，况且成千上万户业主到期去房地管理部门办理续期，将耗废大量的行政资源，那么征收物业税则是解决这个问题的一种行之有效的办法。物业税是以物业的实时价格为征收依据的，无疑将增加房地产估价业务量，但尚需要建立一套针对物业税征收的评估体系和操作规范，使得该种估价业务在实务操作中有章可循。
（八）反担保中的房地产估价业务；《物权法》进一步明确了反担保方式的合法性和可操作性，对于反担保行为中涉及到由债务人或其他人向本担保中的第三担保人提供的不动产保证或抵押价值的确定，也需要估价机构进行评估。
三、《物权法》对房地产评估实务中提出新的要求
物权法的实施对房地产行业的发展带来了新的机遇和空间，同时也对我们的执业要求及规范提出了更高的要求；
(一) 异议登记、预告登记给房地产评估增加了新的工作内容
异议登记、预告登记怍为一种重要的登记制度，在《物权法》第19条、第20条进行了明确规定，这对业主、买受入、抵押权人的保护非常重要，在办理异议登记、预告登记后，任何人要交易该房地产均需查阅是否有异议登记、预告登记， 这就要求我们在评估中首先要收集这方面的资料，其次要在报告中是否存在异议登记、预告登记予以批露，并要在计算中分析是否对评估价值造成影响，也就是说在《物权法》对异议登记、预告登记进行明确规定后，报告中的权利分析就不再局限于抵押、担保、租赁、地役等几个方面， 而应增加异议登记、预告登记。
(二) 建设用地使用权概念的提出要求估价师在评估报告中有新的表述
《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的仅利，有权使用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施.”从中可以看出，建设用地使用权首先是国有土地，不是集体土地，其次是用于建造建筑物、构筑物，不是用于农业生产，所以建设用地使用权所反应的是国有土地使用权中用于建造房屋、构筑物而非农业生产的那一部分，所以在《物权法》颁布后，对国有建设用地评估时再采用“国有土地使用权”这一说法，就会有涉及面太广，定义不准确之嫌。
（三）《物权法》对房地产估价技术方面的影响
1、《对土地承包经营权价值进行评估时需考虑的收益年限物权法》第126条作出了相应的规定，可作为评估土地承包经营权价值时的年限依据。
2、征收补偿估价的技术思路区别于房屋拆迁补偿的估价
征收的目的是为了实现社会公共利益，使不特定的多数人受益。在补偿问题上，不论是政府还是集体单位和个人，为实现公共利益必然会有代价，这种代价就是权利的普遍牺牲或特别牺牲，需要公共利益的直接或间接受益者接受部分权利的损失。所以，征收补偿费不是被征收财产的对价或市场价格，在估价思路和方法上更适合采用成本法。而房屋拆迁主要是以城市旧区改造和综合开发为目的，是在符合城市规划和政府指导下的商业开发行为，其评估价格则为被拆迁房屋的房地产市场价格，应当采用市场比较法。
3、《物权法》首次提出了建设用地使用权空间利用权，打破了我们对建设用地使用权概念的传统理解空间利用权是依法利用地下、地上一定范围空间的权利。由于土地资源的稀缺性，随着科技的进步和社会经济的发展，人们对土地的利用从地表延及地表上空和地表以下。《物权法》规定了“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，拓展了建设用地使用权利用空间范围，如地下停车场、地下商场、地铁等设施是对地下空间的利用权，楼字顶部平台，空中走廊、高架铁路等是地上空间利用权，这是对有限的土地资源立体利用。依法取得的地下空间利用权和地上空间利用权，虽然是以地表为物理载体，但已成为具有单独价值的物，遵循“一物一权”制原则，该物的权利也可依法单独设立。以我国土地所有权的公有制性质为前提，地下、地上空间的所有权仍然为国有性质，空间利用权作为在建设用地不同垂直范围内分别设立的使用权，仍然属于建设用地使用权这种用益物权的范围。在空间利用立法方面，建设部于1997年10月颁布了《城市地下空间开发利用管理规定》，随着《物权法》的深入实施，其它地区(如上海、深圳)也开始拟审相应的管理办法。随着空间利用立法的健全和土地利用的立体化趋势，对建设用地使用权涵义的理解并不仅局限在某一宗地在既定的容积率、用途、使用年限等规划条件下的使用权利，要关注是否存在既定的规划条件以外的其他合法的空间利用权，以及该权利对原地表规划条件的使用权价值的影响，也要关注土地使用权和空间利用权为同一主体和不同主体时的土地使用权、空间利用权的价值差异等，这将成为我们今后在估价实践和技术交流中的热点问题。
随着《物权法》的实施及其相关配套法规的相继出台，我们要认真学习《物权法》，深刻领会其精神实质，适应新的市场需求，从容应对《物权法》给房地产评估行业带来的机遇和挑战，以促进房地产估价行业不断成熟发展。
（常州永申房地产评估有限公司）