近日，习近平总书记马不停蹄地考察北京市并召开相关会议：2月25日先后考察北京市规划展览馆、玉河、南锣鼓巷、北京市自来水集团第九水厂、北京市轨道交通指挥中心、首都博物馆北京历史文化展览；27日主持召开座谈会，专门听取京津冀协同发展工作汇报；28日主持召开中央全面深化改革领导小组第二次会议。此一行，习总书记就全面深化改革、推动首都乃至京津冀更好发展特别是破解特大城市发展难题进行考察调研，与民众亲切交谈并进行专题研究，发表了一系列重要讲话。他的讲话虽然对“房地产”只字未谈，但他强调城市规划在城市发展中起着重要引领作用、京津冀统筹协调发展的新型城镇化模式、凡属重大改革都要于法有据等，都间接且强有力地影响和涉及到房地产业的调控方式和发展方向，折射了未来房地产业宏观调控长效机制建设的重要思路，体现了习近平总书记摒弃以往以行政调控人为打压市场需求、城市建设“摊大饼”、城市发展各自固守一亩三分地等思维定式，多角度、全方位地运筹帷幄，从影响房地产市场供应与需求的深层次要素着手，平抑市场，调整结构。把上述讲话与习近平去年10月29日在中央政治局第十次集体学习会上关于加快推进住房保障体系和供应体系建设的讲话联系起来理解，可以看出，习近平总书记从去年开始，已经在亲自构建房地产业发展的长效机制。
第一、强调规划引领
当下，北上广深等一线城市之所以房价奇高，房地产高位运行，一个重要的原因是上一轮城市化空间规划布局出了问题。改革开放以来，我国城市化率虽然提高很快，但城市化的质量却不高。城市化的总体布局是“塔级式”倒“三角形”结构，即行政级别越高的城市，发展空间越大，公共资源越集中，吸纳产业和人口的能力越强，而面广量大的中小城市却缺少发展机遇：一是一味地追求大城市化甚至特大城市化，以北上广深为代表的大城市出现了房地产失衡、交通拥堵、环境恶化、空气污染等严重的大城市病；二是城市的总体功能很差，用地粗放低效，一线城市以及一些过热的二线城市拼命地“摊大饼”，其结果是公共资源和发展机遇多，导致一方面人口众多，对房地产的需求形成持续性缺口；另一方面受城市既定边界下土地供应的局限，供应严重不足，供需矛盾越来越突出，房价越来越高；而三四线城市由于公共资源、产业、人口不足导致房地产内需不足，虽然土地广袤，但市场低迷，甚至出现一些空城，形成了房地产泡沫。
针对上述状况，习近平总书记在考察时表示，城市规划在城市发展中起着重要引领作用，考察一个城市首先看规划，规划科学是最大的效益，规划失误是最大的浪费，规划折腾是最大的忌讳。他指出，要着力加强顶层设计，抓紧编制首都经济圈一体化发展的相关规划，在听取京津冀协同发展专题汇报时强调，首都规划务必坚持以人为本，坚持可持续发展，坚持一切从实际出发，贯通历史现状未来，统筹人口资源环境，让历史文化与自然生态永续利用、与现代化建设交相辉映。习近平还明确指出，北京应“调整疏解非首都核心功能，优化三次产业结构，优化产业特别是工业项目选择，突出高端化、服务化、集聚化、融合化、低碳化”。习近平对北京发展和管理提出新的要求，将使首都北京迎来城市史上的一次大变革：伴随着首都城市功能定位的调整，一些非首都核心功能将被疏解。从北京城市功能的实际情况看，一些面向全国的非首都核心功能外，包括部分科教文卫机构、非关国家经济命脉的央企总部、重化工业、加工工业，还有一些相对低端、低效益、低附加值、低辐射的生产流通企业。随着这些产业的调整将带动500万人口外迁，与此相适应，还要输出相应的公共服务。在这些功能定位调整的过程中，习近平还要求提升城市建设特别是基础设施建设质量，形成适度超前、相互衔接、满足未来需求的功能体系，遏制城市“摊大饼”式发展，以创造历史、追求艺术的高度负责精神，打造首都建设的精品力作。
我认为，伴随着这场带有前瞻性大变革举措的逐步实施，在限定城市边界和引导资本、土地、产业、人口及公共服务等房地产要素合理盘整、重新配置的前提下，京津冀地区的大中小城市及小城镇将得到协调发展。实际上北京已经开始实施上述规划，日前，北京市正在进行的功能疏解，尤其是去年底以来，北京市决定对动物园批发市场、大红门服装批发市场和新发地农产品批发市场进行动员搬迁。上述几个低端产业外迁，将疏导几十万人口转移。与此同时，近期北京市政府还就落实习近平关于加快推进住房保障体系和供应体系建设的讲话精神，先后提出禁止出租、出售保障房、收储空置房做保障房、自住型商品房明确为“共有产权”、保障房未来仅在符合保障条件的主体之间流通等举措。这些保障房政策的调整也将压缩不合理的住房需求，加大租赁房的供应。目前，北京市在城镇化布局和房地产业内部政策这两方面的调整仅仅是开始，伴随着城镇化及房地产改革的深化以及产业和人口的疏解，北京的房地产市场供需格局将发生互为逆向的变化：供应的潜力将得到充分的挖掘，膨胀的需求将得到科学合理的疏导，市场供不应求的状况将逐步得到缓解，房地产长效机制将逐步建立，房地产业将步入平稳健康的发展轨道。
第二、强调协同发展
之前，在1月22日北京的“两会”上，北京市规划委明确，将对现行北京城市总体规划进行“修改”，通过跨行政区划协同布局，以疏散500万人口到周边地区，求解北京治理大城市病。当时业内外人士普遍质疑：新型城镇化改革不能单靠某一个城市孤军奋战，而应当从这个城市所在的区域即城市群着手，进行宏观布局。我认为，是像北京这样的特大城市得了“城市病”，导致房地产业畸形发展，要使其从根本上转型必须调整规划布局，但就北京而言，腾挪空间有限，单靠其一己之力难以完成，必须通过“跨区域合作”谋求解决，周边的城市应当予以配合同步规划，同步实施。在现有城市被行政区划严重割裂以及每个城市“画地为牢”、各自为政的格局下，实现周边城市全方位深层次的配合与对接几乎不可能，于是，北京的产业、人口、公共服务等要素就难以外输，转型就难以实现。
以上顾虑被习近平近日一系列讲话给打消了。他说，北京、天津、河北人口加起来有1亿多，土地面积有21.6万平方公里，京津冀地缘相接、人缘相亲，地域一体、文化一脉，历史渊源深厚、交往半径相宜，完全能够相互融合、协同发展。他认为，推进京津冀协同发展，要立足各自比较优势、立足现代产业分工要求、立足区域优势互补原则、立足合作共赢理念，以京津冀城市群建设为载体、以优化区域分工和产业布局为重点、以资源要素空间统筹规划利用为主线、以构建长效体制机制为抓手，从广度和深度上加快发展。习近平就推进京津冀协同发展提出七点要求，尤其提出要着力加强顶层设计，抓紧编制首都经济圈一体化发展的相关规划，明确三地功能定位、产业分工、城市布局、设施配套、综合交通体系等重大问题，并从财政政策、投资政策、项目安排等方面形成具体措施。他还要求着力加大对协同发展的推动，自觉打破自家“一亩三分地”的思维定式；着力加快推进产业对接协作，理顺三地产业发展链条，形成区域间产业合理分布和上下游联动机制；着力调整优化城市布局和空间结构，促进城市分工协作；着力加快推进市场一体化进程，下决心破除限制资本、技术、产权、人才、劳动力等生产要素自由流动和优化配置的各种体制机制障碍，推动各种要素按照市场规律在区域内自由流动和优化配置。围绕上述重大决策京津冀三地主要领导都感到豁然开朗，表示要克服行政辖区惯性思维的束缚，自觉把工作放在京津冀协同发展的大局中去谋划和推进。习近平的重要指示，还让北京、天津、河北的广大干部群众倍感兴奋，一石激起千层浪，三地加快了推动协同发展的步伐。
据此我认为，京津冀将实现协同发展，该城市群城市之间的交流与合作将更加频繁，交流与合作的深度与广度不断加深，城市群体系内相互融合，将形成内部开放与外部开放相结合的全面开放的城市体系。这样的调整和协同发展，一方面将通过互相对接分别以“腾笼换鸟”、梯度转移、填空补缺、布点扩容等方式，盘活北京的存量土地，充分利用周边中小城市的闲置土地，在加大房地产供应总量的同时，实现房地产业的创新转型，提升房地产的发展质量；另一方面将在京津冀区域内实现房地产需求的总量平衡，让大城市减负，给中小城市助力，整个京津冀城市群内房地产业将实现良性互动，市场逐步平衡，价格逐步平稳，房地产的长效发展机制将逐步建立。
第三、强调示范效应
习近平总书记指出，实现京津冀协同发展，是面向未来打造新的首都经济圈、推进区域发展体制机制创新的需要，是探索完善城市群布局和形态、为优化开发区域发展提供示范和样板的需要，是探索生态文明建设有效路径、促进人口经济资源环境相协调的需要，是实现京津冀优势互补、促进环渤海经济区发展、带动北方腹地发展的需要，是一个重大国家战略，要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进，加快走出一条科学持续的协同发展路子来。
中央城镇化工作会议后，以城市群为轴心的城镇化发展路线已明晰，城市群目标定位基本明确，其建设与发展可从三个层次推进：一是已基本建成的11个城市群，二是正在建设的14个城市群，三是7个潜在城市群。预计到2030年，32个城市群将建设成熟。在所有的城市群中，京津唐、长三角和珠三角是三个最大的城市群，它涵盖北上广深四个最大的一线城市，目前这三个城市群和其中的中心城市通过上一轮快速城市化的发展，包括房地产在内的城市病久治不愈，急需在新型城镇化建设中探索全新的发展模式以支撑其突破重围，走出困境，迎来第二轮发展。还有一批正在和即将调整、扩充、建设的城市群及相应的中心城市、卫星城市也因新型城镇化的发展模式和路径而困惑。习近平要求率先从京津唐城市群实施综合改革，为确保改革稳步推进，他还要求凡属重大改革都要于法有据，对重大改革决策要建立社会稳定评估机制。对于新型城镇化的发展和房地产业的调控转型而言，这些重大决策和举措犹如春风化雨。习近平的讲话和中央关于京津冀三地协同发展的新型城镇化建设管理思路和部署，是为优化区域发展提供示范和样板，是为探索全国城市群发展体制树立导向，尤其是从划定城市边界、城市群内部协同发展、促进区域均衡发展、调整房地产要素、实现供需平衡等方面着手，从城市之间的规划布局、协同引领、释放效应中确立新型城镇化建设和房地产业的创新转型的科学决策，对矫正以往城市化建设模式、路径和建立房地产业发展的长效机制有着重要而又深远的意义。
（来源：中房网）