“政府收储”提速,去库存效果如何?

“国家队”入场收购存量住房已成为新一轮去库存的主要抓手。

“517”政策之后,政府收储模式加速落地。据不完全统计,全国已有至少22个城市落地政府收储商品房模式,以实现去库存。近期一线城市中上海、广州也加入进来。

受限于资金和运营两方面限制,政府收储模式很难大规模全面展开,大概率只会在高库存且保障性住房缺口较大的城市和区域落地。从这一角度来看,政府收储模式去库存效果比不上棚改货币化。

值得注意的是,叠加降首付、降房贷利率等政策支持下,重点30城5月库存规模小幅微降,从绝对量来看,仍有7成以上城市消化周期超过18个月警戒线,去库存压力仍有增无减。

5月17日,央行集中调整房贷利率、降低首付比例,与此同时住建部明确提出“以需定购”,组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。也就是推进“以购代建”。

与此同时,国务院政策例行吹风会上,央行有关负责人表示,将设立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。

至此,“国家队”入场收购存量住房的对象更加明确:房地产企业已建成未出售的商品房。

昆明成为政策后首个明文跟进“政府收储”模式的城市。

5月27日,昆明市住房和城乡建设局发布《关于征集商品住房用作保障性住房的公告》,拟由市属国有企业在部分行政区域征集五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区行政区域内已建成未出售的商品住房用作保障性住房,期限30天。房源为单套建筑面积120平方米及以下的商品住房,优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院。

5月30日,一线城市广州加入,广州增城区拟以成本价收购部分商品房作为安置房,总建面超2万平。

6月2日,苏州明确坚持“以需定购”,组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房。

实际上,政府收储商品房模式并不鲜见,早在2022年,济南、苏州便已实施。而“517”政策之后,跟进落地的城市逐渐增加,截至目前,至少已有22城落地,后续城市数量预计还将持续扩容。

不过,从内容来看,不少城市的收储计划或涉及二手房,或未披露具体实施方案,具体落地方案和效果尚不明确。

政府收储模式的好处在于,既可以实现存量商品房去库存,又可以加快保障性住房供给,还能够助力“保交楼”,缓解和改善房企资金压力。

不过,受限于当地财政等因素,收储规模较为有限。例如杭州市临安区的预计收储总套数在200套以内,对于消化积压的大量库存只是杯水车薪。

这意味着,想要大规模收储商品房并达到一定成效,还要解决“钱从哪来”和“收益如何覆盖成本”两个核心问题。

第一,资金从哪里来?地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金往往是三大资金来源,再加上央行设立的3000亿元保障性住房再贷款,将成为新的资金来源补充。但需要指出的是,千亿资金规模仍不足以在全国范围内大规模推行政府收储,据估算达成这一目标所需资金可能超过5万亿。

第二,收益如何覆盖成本?被收储房源一般转化为保障性租赁住房或配售型保障房,以租为例,目前大部分城市的租金回报率仅仅在2%左右,即使使用再贷款这样的低成本资金,再考虑到运营等成本,平衡收支也并不是一件简单的事情。

目前来看,政府收储模式很难大规模铺开,大概率只会在高库存且保障性住房缺口较大的城市和区域落地,去库存效果也难以企及当年棚改货币化。

“5·17”新政后,核心一二线城市相继下调首付比例和贷款利率,叠加上海、广州、深圳一线城市加码宽松政策的推动,市场活跃度提升明显,西安、长沙、武汉等核心城市5月新房成交环比增长20%。

受此影响,5月重点30个城市库存总量微降。据CRIC监测,5月30城库存面积为23884万平方米,环比微降0.6%。30城中,库存总量环比下降的城市有19个,另有6个城市环比持平,同比来看,有17个城市库存规模较去年同期下降,降幅最大的是郑州,降幅达到15%。

从消化周期来看,只有徐州、郑州、西安3个城市库存消化周期环比有所缩短,降幅均在4%以内,另外昆明环比持平。重点30个城市库存消化周期均高于去年同期。

从绝对量来看,消化周期超过18个月警戒线的城市有22个,较4月减少3个。

重点城市仍然面临较大的库存压力。

总的来看,政府收储模式是房地产清理库存计划的重要举措。作为去库存的一种尝试和探索,政府收储模式一定程度上能够缓解高库存城市和区域的去化压力。现实情况是,这一模式很难大规模铺开,具体政策如何落地以及落地效果如何,都需要更长时间来观察。

对比上一轮棚改货币化,“以购代建”的政府收储模式很难达到彼时的效果。目前去库存已进入新阶段,需要通过刺激需求、平衡供应等多项举措推进楼市去库存,随着楼市筑底修复,将带动行业库存回归新的平衡点。

来源:丁祖昱评楼市

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