杭州新政后首次土拍遇冷,远郊去化压力加剧

2024年5月14日,杭州新一轮集中土拍如期开拍,这是新政后的首次土拍。

从结果来看,挂牌的4宗地均成功出让,总建面35.6万平方米,成交总金额38.9亿元。

本批次土地供应与前两轮基本一致,延续“量少质降”的大趋势,仅有4宗地,分别位于临平区、钱塘区和富阳区等偏远地区,均底价成交。

5月9日,杭州出台全面取消新房限购的新政,买房即可落户,放松程度超过预期。由于本次挂牌出让的4宗地大都位于不限购的偏远地区,杭州全域解除限购对其利好有限,甚至将加剧偏远地区的去化压力,因此本轮土拍热度下降。

预计地方政府将根据新一轮调控的成效,进一步调整土地质量、优化供地结构,更加精准地供地。

2024年5月9日,杭州官宣全面取消限购。在此之前,杭州住房限购范围为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区,户籍家庭限购2套,非户籍有社保个税繳纳记录的限购1套,法拍房和二手房不限购。

除了全面取消限购,信贷方面首次明确只要现有一套住房挂牌,再买也算首套房。这意味着,在杭州买房不再有社保和户籍要求,并且对于大部分改善群体来说,已没有“二套”的限制。

杭州放开限购后,市场热度讨论不一。5月14日,杭州迎来限购全面取消后的首场土拍,4宅地均底价成交。

从地块本身来看,杭州本轮集中供地与前几轮基本一致,延续量少质降的大趋势,4宗宅地,总建筑面积35.6万方,总起价38.9亿元。土拍规则方面,均不限地价房价,实行自由竞价,按照价高者得的原则确定竞得人。

从区位上来看,4宗地分别位于临平区、钱塘区和富阳区,配套方面来看还是比较完善的,但位置均比较偏,大都位于杭州此前不限购的区域。

因此,对这些地块来说,此次杭州全域解除限购利好有限,反而由于本身这些板块项目开盘普遍流摇,市场流速较慢,在杭州取消新房限购后,去化压力加剧。

结果来看,开拍前一度被高看一眼的钱塘东部新城低密江景宅地也底价成交,该地块紧邻钱塘江、直面江景,容积率仅有1.01,未来大概率打造叠墅、洋房类产品,并且地块周边有杭州沿江湿地公园、杭州市钱塘区观澜中学、杭州观澜小学等配套,土地质量相对较佳,但是受区位所累,市场热度仍处于较低位位置。

杭州土拍热度降低的主要原因,除了土地位于郊区,质量不甚突出这个原因外,更大程度上与当前杭州楼市的去化压力有关。

CRIC监测显示,杭州的“金三银四”行情并不明显。4月,杭州新房成交44万平方米,环比3月大降43%,同比降幅更是高达60%,广义去化周期攀升至27个月,去化压力处在相对高位。

具体来看,4月共39盘入市,平均去化率仅45%,较3月进一步下滑9个百分点,较去年同期也下降了14个百分点。同期中签率也增至60%,较去年同期也高出22个百分点。

圈层分化更为显著。一圈层世纪城、城东新城两盘加推售罄,二圈层回跌至51%,三圈层稳定在11%左右。

五一期间,尽管多个楼盘推出了特价房,还有送车位+加装包等常规促销活动,部分项目到访、成交有一定程度地提升,但整体来看,热销项目均是断供板块,效果不及预期,尤其是当时非限购区项目众多,高中签率和流摇成为常态。

值得注意的是,2023年杭州土地出让节奏一直比较密集,通常一个月内会有1-2次挂牌,而2024年则明显放缓,此次竞拍的4宗地是新政出台之前挂牌的,至今已经一月有余,下一轮拍卖地块仍未挂出。

面对销售端去化速度下降的市场形势,预计地方政府将优化下一轮的供地结构,尤其是在新房去化能力有限的郊区,更多地考虑地块的去化预期,以提升房企拿地的积极性。

来源:丁祖昱评楼市

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