2024年以来，支持房地产融资的相关政策密集出台。

1月2日，央行披露重启投放PSL3500亿元，紧接着三天后的1月5日，央行、金监总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，其中“团体购买”条款引发市场广泛关注。

随后1月12日，住建部及国家金融监督管理总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，从建立融资协调机制、筛选确定支持对象、满足合理融资需求、做好融资保障四方面展开，精准支持房地产项目合理融资需求。

1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，重申商业银行要按照市场化、法治化原则，依法合规开展经营性物业贷款业务。

1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，并加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。

实际上，自“金融16条”以来，银行集中对房企授信，并未有效改善房企融资，2023年典型房企全年融资总量下降三成。

银行对公房地产贷款态度依然谨慎，房地产业贷款在总贷款中的占比持续压缩，增速不断放缓，至2023年上半年，这一现象并未有明显改善。当前房地产行业风险仍在出清的过程中，各大银行对于房地产业贷款的态度仍为谨慎，增量资金或更多投放于“三大工程”领域。

自2020年“三条红线”以来，房企融资持续回落，至2021年行业低迷、政策限制以及房企自身风险的提高，使得房企融资难度加大，彼时融资规模出现断崖式下跌。

2022年11月“金融16条”发布，房企融资政策迎来转折，纾困方向从“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

进入2023年，房企融资的支持性政策被频繁推出，房企境内外贷款、债券、增发配股以及IPO等多方面融资都得到了支持。同时政策也加大了对存量资产盘活的支持，包括允许基金投资存量住宅以及市场化租赁住房项目、鼓励房企发行CMBS、ABS等资产支持证券等。

虽然政策频出，但是由于政策的落地难度以及市场信心不足等原因，房企融资整体仍然较为低迷。据CRIC不完全统计，2023年80家典型房企累计融资总量为5752.28亿元，同比减少30.38%；从单月融资情况来看，只有3月份的融资规模达到了2022年的月平均值，单月融资规模屡创新低。

值得注意的是，2023年11月中央金融工作会议提出要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。随后，金融监管部门在11月17日召开的金融机构座谈会上提出了 “三个不低于”。民营房企的融资需求获得了更多的重视。

据不完全统计，自11月21日起已经有至少12家商业银行以座谈会或一对一走访的形式与房企展开了沟通，支持房企的合理融资需求。

2024年1月16日，平安银行将41家房企列入了可获融资支持名单，包括保利、中海、华润等28家央国企和万科、绿城和金地三家混合所有制企业，另外龙湖、滨江、美的置业等10家民营房企也在其中。未来这种“白名单”做法可能会有更多银行效仿，惠及更多房企。

自2022年11月“金融16条”发布以来，信贷、债券、股权融资各方面政策都有所松动，银行集中授信，但是落地难度较大。从实施情况来看，政策效果并未达到预期。此前，融资开闸仅限于优质房企及白名单房企，惠及的民企非常有限。

国家统计局数据显示，2020年以来各月房地产投资国内贷款增量规模不断减少，2020年之后各月基本处于缓慢减少的态势，进入2022年后单月贷款的增量规模开始加速减少，到了11月仅有1037亿元，创下了2020年以来的新低。

在“金融16条”出台之后，房地产投资贷款出现积极变化，2022年12月房地产投资贷款出现了一定的增加，但增长仅持续到了2023年4月，随后房地产投资贷款的增量又重回了低迷的态势，8月仅有939亿元，近年来首次跌破千亿。

当前房地产行业风险仍在出清的过程中，各大银行对于房地产业贷款的态度仍为谨慎。

从六大商业银行（包括中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国邮政储蓄银行、交通银行）来看，历年六大行的房地产业贷款规模保持正增长，但增速回落，增速从2020年的增速17%下落至10%之下。

此外，从六大行房地产业贷款增速也可以看出银行对房地产业贷款态度的变化。自2021年六大行房地产业贷款增速出现低于总贷款增速的情况，2023年上半年房地产业贷款增速较年初增长了6.5%，仍然低于总贷款增速9.21%。截止2023年上半年的六大行房地产业贷款合计为40899亿元，相比年初净增加2495亿元。

由于房地产贷款增速要远低于总贷款，六大行的房地产业贷款在总贷款中的占比也在持续压缩。2020年六大行的房地产业贷款占比还能达到4.27%，2023年上半年已逐步下降至3.9%。

虽然房地产业贷款余额仍能保持正增长，但不管是从占比还是从增速放缓，都能看出六大行对房地产贷款投放趋于谨慎，且2023年上半年这一现象仍未有明显改善。

尽管金融支持政策不断，但各大银行对于房地产业贷款的态度仍为谨慎。

从上半年六大行的财报来看，目前房地产业务不良贷款率仍远高于其他行业，预计银行业加大对公房地产贷款投放预计仍有严格监管要求。

针对房地产风险情况，中信银行风险总监胡罡在2023年半年度业绩发布会上表示，目前对公情况有以下六大特点：一、采取白名单准入，并由总行审批；二、从区域分布上，一线和二线城市的余额占90%；三、从担保情况来看，95%贷款有抵押物，98%抵押物在一二线城市、长三角、珠三角区域，5%的信用贷款集中在头部房企；四、对公房地产的货值覆盖比较高，达2:1；五、拨备充足，目前房地产领域拨备覆盖率7.31%，较年初增长1.2个百分点；六、对房地产开发贷管理较为严格。

2024年1月12日，住建部及国家金融监督管理总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，其中强调“协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。同时，对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。”

此外中国银行党委书记、董事长葛海蛟于2023年12月6日接受采访时表示，要“坚持市场化、法治化原则，在风险可控、依法合规的前提下，保持房地产企业融资平稳有序”。

2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，重申商业银行要按照市场化、法治化原则，依法合规开展经营性物业贷款业务。

若要坚持市场化、法治化，对于商业银行而言在具体实操中就不可避免要进行风险管控，考虑到当前房地产行业的高风险贷款可能出现的坏账率，预计银行对于此类贷款投放仍保持相对谨慎。

另外，2024年1月2日，央行披露重启投放PSL3500亿元，业界普遍认为PSL重启将主要投向“三大工程”。2024年1月5日，央行、金监总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。

可以预测的是，2024年的工作重点，一个是保持存量贷款的稳定增长，目的是配合“保交楼”相关工作，而增量资金或更多投放于“三大工程”领域，引导行业实现转型。相关房企，尤其是民营房企，应当提前做好企业发展规划，主动转型以契合行业的新发展形势。

近期房地产融资协调机制等各项融资支持政策，落脚点都在房地产供给一侧。其逻辑与2023年四季度以来的“一视同仁满足不同所有制房企融资”、“三个不低于”、“房企白名单”等金融支持举措一致，均是通过供给端政策优化调整，推动房地产市场平稳健康发展。

金融支持政策的宽松仍要有实际的落地，才能对房企形成有力支撑，对于房企而言，当务之急仍是把握好当前政策利好的窗口期，调整企业营销策略，加快项目去化。

来源：丁祖昱评楼市