从商业、办公、租赁、产城、康养、文旅等情况可以看到，不动产运营存在一定的难度。

一方面是在行业转型期，各细分市场都在寻找新模式，另外一方面是整体市场竞争加剧，企业分化。能够在这个市场上生存下来的企业需要面临多方面的挑战。

如何破局不动产运营？

我们认为主要是三个方面：金融进一步开放REITs，打通投融管退闭环；市场调整供应节奏，改善供求关系；产品方面，不动产+多场景赋能，走出市场红海。

中国的不动产的未来的运营核心是需要金融政策全力以赴的支持，REITs是最重要的一个环节，需要进一步的开放REITs来打通整个不动产运营的投融管退闭环。

自2020年4月基础设施REITs试点启动，至今已历经多次扩容。

2021年6月，首次扩容将能源基础设施、保障性租赁住房等加入试点范围，体现了对“双碳”目标的政策支持。

2022年11月，进一步扩大REITs试点范围，覆盖新能源、水利、新型基础设施等领域。

2023年2月，提出稳步推进REITs试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。

3月24日，进一步推进REITs常态化发行工作。明确要切实提高申报推荐效率，用好回收资金促进有效投资，切实加强运营管理。扩容范围涵盖了百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目。

10月20日，证监会正式宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs。

目前来看，随着2023年四季度公募REITs审批速度加快，地产类REITs注册生效、反馈和受理数量大幅增长。截止2023年12月25日，上交所和深交所披露的地产类REITs注册生效待发行的5只、已反馈3只、已受理3只、已申报1只，合计12只，拟募集金额超262.97亿元。

根据公开数据整理，拟申报的地产类REITs项目97个（含已申报未发行），占总拟申报个数的41.6%，市场规模依然很大。以已发行的16只平均募集金额额22亿计算，拟申报募集规模超2000亿元。

我们认为，未来REITs的总量应该在现有基础上扩大十倍、百倍的空间。

从市场来看，通过市场供求特别是供应节奏的调节，最终来改善供求关系，这一点政府是大有所可为。

从商业用地来看，商用土地供应增速高于住宅用地。2011-2023年，商用土地（不含住宅配套商业）总建筑面积为281.61亿平方米，年平均增长率为10.6%，比住宅用地高9个百分点；年复合增长率为24.5%，高于住宅2个百分点。

2011-2023年，商用土地（不含住宅配套商业）成交中，工业用地累计成交总建面积最多，为194亿平方米，年复合增长率为24.9%；其次是商办用地累计成交总建面积为75.5亿平方米，年复合增长率为24.1%；综合用地累计成交3.8亿平方米，年复合增长率为17.3%。

国家统计局数据显示，2023年1-12月，房地产开发企业房屋施工面积为83.8364亿平方米，其中住宅部分58.9884亿平方米。据简单测算，目前在建的非住房屋有24.8亿平米，加上土地已出让还没开工的项目，整体供应规模在50亿平方米左右。因此，我们认为必须要对供应节奏和供应结构进行调整，从而改善供求关系。

从产品来看，不动产运营商如何将各个不同的业态整合在一起，寻找出新的市场红海，将是我们永恒的课题。

例如商业+多元场景抓客流。不断迎合消费群体的变化，尝试引入新的业态、服务，比如集市、文旅、IP等，为客户提供契合的消费场景体验，这样才能在商业红海中突围，抓住客流。

办公+满足租户多场景需求。如可以增加消费、咖啡、文娱和休闲设施，另外也可以做一些活化空间，对已建的办公楼进行更新改造减少办公功能，将一部分空间转型，提升其运作效率。

康养+未来市场新机遇。如增加文旅、商办、住区等，将文旅与康养融合，通过改造商办给康养赋能，甚至主动建设炕沿住宅社区等等。

文旅+休闲消费新趋势。如今的文旅与城市的文化场馆、商业、酒店、办公甚至园区等场景有了更多的深度融合，“文旅+”行业可面向更广泛的消费市场。日常消费场景均可具备“文旅”属性。

不动产运营有很多共性，也有各自的特色，运营是其中的关键。拥有优质不动产项目的房企运营商们可以借助公募REITs加快企业的战略转型，资产运作模式由重转轻，自身角色定位从开发商转变为资产管理服务商，对于当前房企走出行业困境具有重要意义。

来源：丁祖昱评楼市