预评估——银行的巨大风险隐患

刘清军

预评估，顾名思义，就是在出具正式报告之前，为方便银行把握放贷额度而对抵押物价值作的一个预先估算。

一、预评估的起源

话说有一天，一个客户急冲冲跑到银行，说我要贷款。

银行行长一看，是个老客户，资信极佳，以往贷款从未逾过期，而且是一个忠诚度极高的大客户，所有的存贷款、贸易往来结算都在该行办理，每年为银行创造收益数百万，真是个求之不得的好客户。

客户这次急冲冲地来，也是事出有因。一笔大单在等着做，无奈货款还差200万，必须在3天之内付清，否则损失以千万计。求行长一定得帮忙，在3天之内把贷款搞定。

行长一看，这难度可大了，平常都要一个月的，现在只有3天时间，怎么办呢？看在优质客户的面子上，行长眉头一皱。说着，拿起电话，给评估公司老总打了一个电话。

行长：我这有个客户很急，你也甭看现场了，我把情况给你说一下，你结合平常经验，简单给我出一报告，不要太复杂，一张纸就行，上面有个评估值就可以了，我走程序必须要有这个，正式报告你以后再补。

评估机构老总：这个没有先例啊，评估规范上也没有，我不按程序，违反职业操守，行业协会检查下来也没法交待啊。

行长：没事，这报告只是我们银行用，不会传出去的。我们只是走一下程序而已，出了事责任我来承担，你就变通一下出吧。现在都已进入二十一世纪了，我们搞市场经济也搞了二三十年，你不能再像个书呆子那样死脑筋。而且我也向上级行领导请示过，这个报告你还必须得出，不出表示你对我行工作不支持，明年你家机构在我行的入围可能就悬了。

评估机构老总：那没办法了，恭敬不如从命，烦不了，出吧。

于是，第一份没有冠名“预评估”的预评估报告诞生了。

二、预评估的法律效力

我们在预评估报告中基本上可以读到一句话，大意是这样：本预评估报告只是对抵押物价值作出的初步判断，不具有相应的法律效力。

我们知道，预评估报告一般是不收费的。如果不收费，是否就可以不承担责任呢？

找遍房地产估价规范，城镇土地估价规程，资产评估相关准则，我们发现其中并无预评估的相关表述。既然在规范和准则中没有规定，那么预评估是否具有相应的法律效力，是否能得到政府和行业主管部门的认可和保护？

从对民法通则和有关合同法规的理解上来说，评估属于一种委托业务关系，一方付费，一方提供评估咨询服务，承担相应责任，是一种公平交易。如果一方不付费，而要另一方承担责任，则显然有失公允。既然有失公允，要得到司法支持恐怕比较困难。

既然评估机构在出具预评估报告时，对预评估报告的法律效力已向报告使用者银行作了明示，评估机构不会承担责任。可是大多数金融机构为什么又会热衷于预评估报告，认可它的预评估价值，把它视同为正式报告在贷款审批环节使用呢？

在报告的出具者和报告的使用者之间，是否存在某种误判呢？

三、银行的心思

既然我银行认可你评估机构的报告，你就得对我负责，就得老老实实地按评估准则和规范来做，你的预评估程序也应当是规范的，你的预评估结果也应当是准确的。

男人娶了女人，还要求女人信守妇道，不得出轨，不然小心被休了。你评估机构白纸黑字出具了预评估报告，上面还盖着你的大红公章，出了事，你说不负责就不负责，可能吗？

退一步讲，即使你对预评估报告不负责，那么你出具正式报告总该要负责吧。

所以，银行坚信评估机构出具正式报告时，一定会认真、仔细、负责任，一定会严格按规范来操作，最后正式报告的评估结果一定是准确的。即使预评估报告存在一些偏差，在出正式报告时也能得到纠正，所以我按预评估结果审批贷款是没有什么问题的，大胆地批吧。

四、评估机构的盘算

预评估报告不收费，银行批不下来就没有出具正式报告的机会；即使银行能批下来，正式报告也不一定能轮到我出，那么，我花费过多的精力和时间用在预评估上，是否值得？

而且反正我也没收钱，我在预评估报告中也告诉你了预评估没有法律效力，你用是你的事，出了事不关我的事，我又何必那么认真？

另外，如果你银行贷款都批了，说明这个评估价格你银行是认可的。既然你银行认可，说明我评估的价格是合理的，是你银行能接受的。既然是合理的、银行能接受的，我正式报告就按预评估价格出，也没有什么好害怕的，那就大胆地出吧。

再说了，不按预评估结果出，行吗？那银行贷款审批单上写得清清楚楚，抵押物多少，贷款额多少，少贷一分钱，客户能同意吗？信贷员能同意吗？你这个评估机构坚持原则，不给我出，我还不能另换一家，我就不信，我那长长的一串入围评估机构名单中就没有一家愿意给我出。

很多时候，评估机构的选择权，在银行，在银行客户经理。

市场经济，利益导向之下，是否存在客户经理忘记审慎关注贷款风险，又是否有客户经理在铤而走险？值得我们深思。

五、现实的真相

或许可以说，大部分评估机构或大多数情况下，还是比较规范，也是恪守职操、尽职尽责的。

同时，我们可能也很难完全否认，有小部分评估机构在有些时侯也并非完全按准则和规范行事。能省则省，不进行现场勘察，听听委托方情况介绍；简单一点，不进行详细过程测算，凭经验估估，大差不差就算了。夸张一点讲，可能半小时不到，预评估报告就出来了。

既然不收费用，那么要让评估机构花费大量的时间、精力和金钱成本用在预评估报告上，也就变得似乎有些一厢情愿。在业界的潜规则中，出具预评估报告时尽量降低些成本似乎也是可以理解并应当遵行的。

客观而言，针对一些成熟小区的成套住宅房地产，因为价格比较透明，大家也比较熟悉，这样毛估估，对于一个有经验和善于学习总结的估价师来说，倒真的问题不大，差异也不会太明显。

当初个别银行设立预评估制度，也仅是针对成套房的个人贷款。但不知从何年何月开始，竟然推而广之，蔚然成风，大部分银行，大部分抵押贷款都做起了预评估。

既然成了“风”，哪能不产生“险”？

对于一些大型、复杂物业，如果也是毛估估出具预评估，其风险程度可想而知。

可能有人会反驳，对于你讲的大型、复杂物业，我认真一点，我去勘察现场，我仔细分析测算，区别对待不就得了。如果真能做到这样，既省事省力，也不影响结果，倒是好事一桩。殊不知，习惯不是一天养成的，也不是一天之内说改就能改的。一个评估机构，一个评估师，如果养成了毛估估的习惯，要他在遇到复杂项目的时候，次次都能做到区别对待，改毛估估为仔细测算，其难度可想而知。

六、巨大的风险隐患

客户是上帝，评估机构是供应商。银行是评估机构的客户，银行的客户（企业和个人）也是评估机构的客户。

在客户第一，为客户提供方便，为客户省钱的观念指导下，催生了预评估。应当说，从初衷上，这一思路并无啥错，也是银行业市场竞争的产物。客户是衣食父母，没有客户咱啥都没有，所以得处处为客户着想。

在刚有预评估的那会儿，其实银行也没太把预评估当一回事。因为银行更重视对第一还款来源的审查，而对作为抵押担保的第二还款来源则处于较为次要的位置，大概看看，评估结果大差不差就行。在银行的谨慎审批原则下，好像也没出过大的问题。但随着越来越多的银行采用，银行间对客户的争夺，市场竞争的加剧，以及房地产市场环境和趋势的变化，问题就逐渐出来了。

原因就在于，不同银行的风险偏好和贷款思路不同。有些银行对第一还款来源的把关本身就不严，甚至连提供给银行的会计报表都是注水报表，在这种情况下，如果提供给银行的预评估报告还是大差不差，甚至差得很多，那么，带给银行的偿债风险不言而喻。

出了事，银行贷款收不回来，蒙受巨大经济损失则是必然的。

七、预评估与正式评估孰轻孰重

在评估机构心里，预评估不承担责任，正式评估须负责任，当然是正式评估报告重要了。

在银行眼中，预评估只是用来审批贷款时的一个参考而已，而正式评估报告则是用来发放贷款，办理抵押手续，追究评估机构责任的凭证依据，当然也是正式报告重要了。

事实果真如此吗？

要回答这个问题，我们可能需要确定一个标准，那就是银行需要评估机构的真正目的是什么？那就是帮助银行合理确定抵押物价值，合理控制抵押贷款风险。有了这个标准，对于谈论预评估与正式评估孰轻孰重就比较容易了。

预评估是用来确定贷款审批额度的，是发放贷款的依据。贷款发放的多少与预评估结果息息相关，贷款额度定高了风险就大，定低了又可能失去客户。正是预评估引发的抵押贷款额度左右了银行的生死存亡，其对于银行风险控制的重要性有多大，只要闭下眼想一想就知道。

而正式评估报告虽然可以用来追究评估公司责任，但由于评估行业的特点和性质决定了其经济实力非常有限，如果出现信贷违约，即使追究评估机构的责任，能实现的部分也恐怕杯水车薪，你就是把评估机构打死，把他弄得关门歇火，也还不了银行的钱。

因此，预评估的作用实在是大大超越正式报告的。

而这一点并没有引起大家的充分注意，甚至不被银行的信贷审批官员高度重视，或者说负责任和有远见的审批官员们也看到了这个问题，但考虑到银行经营业绩和参与市场竞争的需要，客观上放松了预评估对银行造成风险的重视程度，实在不得不说是一大遗憾。

八、结论

天上不会掉馅饼，世上没有免费的午餐，便宜没好货，好货不便宜，倒好像是亘古不变、经得起时间检验的真理。

不论是银行，还是评估机构，是否都应当静下心来，认真思索一下，我们应当做些什么，怎么做，如何看待对方，真正构建出一种互利共赢的长期关系呢？

可以说，预评估问题，从根本上讲，不是预评估重不重要的问题，也不是评估机构要不要承担责任的问题，而是银行是否真心希望评估机构为其把握好风险的问题。

如果能适当限制银行预评估报告的使用范围或者把预评估报告也当做正式报告来做，或许对银行的风险控制会有所裨益。

 

     （江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司）