试论大数据时代下市场法数据来源

罗泰来

摘  要：在中国现阶段的信息公开程度下，市场法的成交案例的来源是广大估价师所面对的一个难题，因为各个公司、各个估价师的资源不同，处理方式上五花八门，有自有资源所提供之数据、有有偿获得的数据、有直接从网站媒体摘抄之数据、亦有实地调查之数据等等，在估价实践中也曾造成过一定的麻烦，在大数据时代来临之际，每天面对海量的数据，如何运用至估价实践，是否可以对传统方法做出改善，是一个值得探讨的命题。

关键词：大数据时代  市场法  数据来源

一、市场法的应用基础

根据《房地产估价规范》，市场法为将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

运用市场法估价应按下列步骤进行:1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行区域因素修正；7、进行个别因素修正；8、求出比准价格。

在房地产估价规范修改稿中，将步骤调整为：1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立比较基础；4、进行交易情况修正；5、进行市场状况调整；6、进行房地产状况调整；7、求取比较价值。

可以看出，市场法方法应用的基础即为大量的交易案例，而无论是业内同行还是相关报告使用者，都强调案例的真实性。笔者曾多次被银行审核员、法官以及案件当事人质问比较法案例的真实性问题。

二、房地产评估案例数据来源现状

在一次全国房地产估价师继续教育培训中，美国前不动产估价学会会长曾介绍过美国的估价行业现状。在房地产数据方面，美国房地产市场较为成熟，法律制度严格健全，市场监管力度大，获取数据的渠道也比较多，比如全国性的住宅上市交易系统，有偿提供工商业房地产可比案例的有Costar公司，有偿提供季度统计内部收益率有Korpacz公司。估价师也可以订阅房地产数据，或经授权直接上政府互联网站查询。而房地产交易数据也是真实可靠的，房地产经纪人每完成一笔房地产交易，必须通过网络系统申报成交价格，虚假的申报价格有可能使经纪人受到严厉的处罚，甚至于取消经纪人资格。

而在目前国内估价从业实践中，获得房地产评估案例数据的途径主要有以下几种：官方数据、房地产中介公司数据、售楼处咨询数据、报纸报价数据、网站查询数据和估价公司积累数据等。

从上述六种数据来源来看，传统意义上的评估理论认为后四种无论可靠性、准确性都难以达到要求，说服力较差，特别是在评估争议中尤为明显，在法院的听证会或庭审中，在回答或解释关于案例来源问题上，对其真实性、可靠性等问题上估价师往往难以应对。

而第一种官方二手房成交数据来言，虽说最具有说服力，但受限于两个因素：第一是各地房地产主管部门数据的公开性不一，有的地方将其作为个人隐私数据予以保密；有的地方将之作为其独家数据，采用付费查询的方式对外公开，而且查询的方式受到种种限制。这都在实际使用中带来很大的不便；第二个更关键的因素在于全国性普遍的“阴阳合同”的存在，而给估价实践带来难以实际操作的困境。

第二种房地产中介公司数据，作为直接促成房地产交易的中介方，其所提供的数据应该是最为真实可靠的，案例的房地产信息也比较全面（如楼层、朝向、户型、景观、通风、采光以及室内照片等），对具有中介业务的评估公司来讲是一个很好的渠道，但容易受到经纪业务覆盖率的限制，信息数量有限，最主要的绝大多数评估公司都没有这种渠道来源。

举两个例子，第一个是在笔者从业的无锡市房地产征收评估中，国有住宅的评估要求进行基准价格的评估，评估报告出具后由市级征收专家委员会进行论证，每次论证过程中大家都会对案例的来源进行询问，究其原因就在于无论哪家公司在实际操作中都遇到这同一类的“天字第一号”难题。无锡市大大小小三四十家评估公司中仅有寥寥几家曾经开展过房地产中介业务，但大都暗淡收场，现在实际的操作中，遇到这种项目基本都是跟房地产中介公司合作，选择好案例之后付费给中介公司。这样一来弊病主要有二：一、耗时、耗人力较大，海选本身就是一件很耗时的工作，而遇到一轮房地产低谷期，有可能要两三家中介公司才能收集到足够的信息。二、在这种合作中，房地产中介公司占据完全的主动地位，完全是一种不平等的合作，对于估价师的地位和估价行业的发展没有任何一点的促进作用。

第二个例子，去年无锡市房地产主管部门推出房地产估价报告备案系统，每一宗抵押的报告凡经估价机构评估的，都必须在系统中备案，凭系统生成的备案表进行登记，而最初的这个备案系统中对于采用市场法的估价报告要求填写详细的估价案例信息，甚至要求提供案例来源的资料，比如是房地产中介机构提供的，要求提供买卖合同复印件，并要求中介机构盖章。系统推出后，遭到所有评估机构的一致诟病，而且中介机构在买卖合同盖章的这个要求完全推行不了，原因无非在于在国内已经是一种普遍现象而且屡禁不止的“阴阳合同”问题，目前基本上所有的二手房交易都是中介机构协助办理过户手续，如果中介机构在真实的买卖合同上盖章公开的话，一旦遇到法律问题或者税务机构介入的话，中介机构此举无疑是自掘坟墓。

当然，无论是美国、澳大利亚的估价实践还是传统的估价理念，真实的成交案例是市场法运用的基本前提，但是，在中国现阶段，信息化公开程度远远不够（不要说真实交易案例的无障碍查询、调用，就算政府官员的资产公开化、全国房地产信息的联网都迟迟不能解决），估价师们在估价实践中往往很难以收集到足够、有效地交易案例。笔者的本意亦并非是说以真实成交之数据为基础来评估房地产价值思路的错误，更非对主管部门对行业的监管有疑义，而是试图阐述笔者的一个观念：在如今大数据时代，我们是否可以换种思路换种观念来看我们的传统房地产估价活动？

三、大数据时代理念的启示与思考

谷歌公司可以把5000万条美国人最频繁检索的词条和美国疾控中心在2003年至2008年间季节性流感传播时期的数据进行比较，通过处理4.5亿个不同的数学模型，比美国官方的疾控中心提前几周准确预测了甲型H1N1流感的爆发。“这是当今社会所独有的一种新型能力：以一种前所未有的方式，通过对海量数据进行分析，获得有巨大价值的产品和服务，或深刻的洞见”——这就是大数据时代的技术理念。

大数据的精髓在于我们分析信息时的三个转变：

第一个转变是：在大数据时代，我们可以分析更多的数据，有时候甚至可以处理和某个特别现象相关的所有数据，而不再依赖于随机采样；

第二个转变是：研究数据如此之多，以至于我们不再热衷于追求精确度；

第三个转变因前两个转变而促成，即我们不再热衷于寻找因果关系。

大数据时代的理念应用于房地产估价工作中，最明显的一点就是市场法的数据来源问题。

在目前的信息化时代，我们可以通过报纸、网络等多种途径，便利地获得数以万计的房屋买卖信息，或是实际成交、或是卖方报价、或是中介公司统计值等等，在传统房地产估价理念来看，这些数据大多都因为未发生实际交易行为，而无法应用至评估实践中，但在大数据时代来临之际，在大数据时代的理念影响之下，是否这种观念能够得到些许改变呢？试述如下：

数据获取：在目前的网络时代，网络数据是我们最易获得，成本最小的数据来源，也是信息量最大的数据来源。通过网络数据抓取程序，也即“网络蜘蛛”或“网络爬虫”，是一种能访问网站并跟踪链接的程序，通过它可快速的获取一个网站所包含的网页信息。

以抓取任一房地产中介公司网站数据为例：使用C#结合sql数据库制作程序，在主界面中内置WebClient控件，使用该控件来访问web页面，并取得页面完整的HTML代码，进行DOM分析。

该程序首先定位到一个二手房交易网站列表页面，扫描该页面所有超链接，根据超链接内容分析，找出所有二手房详情的链接，保存到内存中，并分析页面链接，自动获取下一页数据抓取链接保存，获取完所有分页的详情链接地址后，程序进入第二阶段。

第二阶段中，从内存队列中逐条取出保存的二手房详情链接地址，自动访问该地址，获取完整页面信息，然后根据原始页面源代码分析后预先设定的规则，取得页面中需要保存的二手房相关信息字段，存入数据库中。

在设定好计划任务后，可在指定时间自动运行，抓取完全部数据后自动关闭程序，整个过程中无需人员干预，实现无人值守。

同样的原理，可以简便地从官方网站、房地产中介公司网站，甚至社交网站、地区性的住宅小区论坛等数据源来获取大量的房地产交易、报价、评论数据。

数据利用：抓取下来的数据进行分类整理之后，运用统计学的方法进行离散度、聚合度分析，从中剔除掉误输入、严重偏离的数据，将剩余的大量数据予以汇总、规范，同时可以利用业务和本地资源的有事，从房地产管理部门、行业协会、中介公司、咨询公司、数据公司以及估价机构自身的业务积累等途径获得一定数量的真实交易案例，定期（或每周、每月）将其网络抓取数据与真实成交案例进行对比，采用经典的估价方法、数理统计的手段进行复核，剔除其中的不正常因素，使其无限接近真实成交价，进而逐步形成庞大的数据库，运用CAMA（计算机辅助批量估价）进行辅助测算。

根据房地产估价规范规定，市场法的案例选择不得低于3个，而实际操作中鲜有运用三个以上的案例的报告（修改提交协会、主管部门审查的报告除外），但采用CAMA，每一套房屋的市场法评估过程都采用超过30个以上的案例进行修正，而这无论从技术层面、效率层面来说都不会比传统估价方式困难。窃以为以如此庞大的数据量为基础，一些蓄意高报以供“砍价”或者蓄意低报吸引潜在客户的数据所带来的评估偏离也会被无视掉；更不会受引估价师个人偏见或者经验缺失而造成的人为性过强的影响，而最终所得出的数值的准确性亦应毋庸置疑。

同理，这种方法亦可运用于估价方法中所有参数、建筑工程造价、收益率、报酬率等计算，更可以运用到对未来房地产市场发展态势的分析上，更有利于估价师正确估值，合理把控风险。

在一个全新时代到来之际，大数据如何及时、准确地运用至估价实践中是一个很宽泛的命题，此文仅作为笔者对大数据的一些浅薄认识，以作抛砖引玉之用。

参考文献：

【1】《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999） 中国建筑工业出版社出版

【2】（英）维克托迈尔-舍恩伯格  肯尼斯 库克耶 著  盛杨燕 周涛译。大数据时代 浙江人民出版社出版

【3】关于房地产评估中的基础数据来源问题分析  百度文库

         （江苏同方土地房地产评估有限公司）