自2023年11月21日资本市场消息称：央行、金融监管总局、证监会三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”的硬性指标要求以来，市场上对“三个不低于”进行了多个方面的解读。

我们认为，不同于去年2022年11月陆续出台的“金融16条”以及“三支箭”等政策，本次“三个不低于”属于量化的指标性监管要求。

“三个不低于”本身对房企而言是利好，但具体的实施效果仍然难料。同时，在“三个不低于”的要求下，国有银行将面临既要完成硬性量化指标，又要控制自身风险敞口的两难选择。

据悉，金融机构座谈会上，监管部门还向金融系统下达了“三个不低于”的要求，具体为：

1、各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速

这是“第一个不低于”，旨在营造行业竞争氛围，从被动放贷到主动寻贷，缓解房企流动性不足及信用问题。

2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速

这是“第二个不低于”，针对非国有房企融资难的问题，这类房企是当前债务违约的“核心区”，有助于化解这类房企的债务风险。

3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速

这是“第三个不低于”，从需求端出发，保障非国有房企的销售回款预期，通过增强个人按揭贷款投放，实现非国有房企经营状况持续改善。

自11月21日“三个不低于”及50余家房企白名单的消息出来后，多数港股内房股股价呈现上升趋势，截至11月27日收盘，房地产板块出现了一定的回调，但仍在5日涨幅榜前列。

事实上，此次“三个不低于”的表述并非历史首次，最早在针对2015年小微企业融资难、融资贵的问题时就有类似表述。

彼时“三个不低于”指的是：1）小微企业贷款增速不低于各项贷款平均增速；2）小微企业贷款户数不低于上年同期户数；3）小微企业申贷获得率不低于上年同期水平。相比小微企业的“三个不低于”，

本次针对的是基数规模远超小微企业贷款的房地产贷款，并涉及各行与行业平均增速，以及不同所有制房企贷款要求，在目标达成上更有挑战。

在“三个不低于”提出后，有人将其与其他政策进行对比。事实上，“三个不低于”与去年2022年11月陆续出台的“金融16条”以及“三支箭”等政策相比，最大的区别在于本次“三个不低于”属于量化的指标性监管要求。

此外，根据市场传言，“白名单”企业包括了50余家国有及民营房企，覆盖范围也有所扩大，且有传言出险房企或将包含在内。

一直以来，出险房企之所以难以得到银行贷款，是由于银行发放贷款主要依据担保物价值。部分出险房企资不抵债，能用于抵押贷款的标的少之又少，在市场化机制下不太可能取得银行贷款。

近日也有市场消息称，或可能“允许向房企提供无抵押的流动资金贷款，房企不需要提供土地等抵质押物”，若消息属实对于出险房企无疑是重大利好。

从银行方面来看，面对“三个不低于”的要求，如何在实操中把控风控将会是一大难点，考虑到高风险贷款可能出现的坏账率，银行对于这类贷款投放或仍保持相对谨慎。

自2021年起，银行业的盈利增速就开始趋缓。2023年前三季度，资产规模最大的工商银行(4.780, -0.02, -0.42%)的归母净利润同比仅增长0.79%，为五大行中增长最为缓慢的；此外农业银行(3.630, -0.03, -0.82%)增长了4.97%，增长最快，但也未超过5%。

不仅如此，银行业的整体净利息差也在不断收窄。以工商银行为例，净利息差自2018年起（2.16%）就不断下降，2023年上半年已下降至1.52%。

随着近年来房地产市场供需关系发生重大转变，房企陆续发生流动性危机，各商业银行涉房贷款资产质量也明显恶化。以建设银行(6.360, -0.04, -0.63%)为例，2020年至2023年上半年建设银行房地产业贷款规模占总公司类贷款的占比从4.11%下降至3.61%。即使2022年末出台了“三支箭”等一系列政策扶持，但2023年上半年房地产业贷款占比仍在减少。

未来若银行按照硬性指标加大对房地产贷款的投放，可能出现不良贷款率继续上升，每年计提的资产减值侵蚀企业利润的情况。

由此可见，“三个不低于”出台对房企而言是利好，但具体的实施效果仍然难料。主要还是因为即使出险房企进入白名单，银行对于出险房企的贷款投放或仍保持谨慎态度。

需要注意的是，融资和销售，是房企资金最重要的两大来源，通过国有银行增加对房企贷款，未解决当前销售端疲软的问题。

对企业而言仍企业应积极调整经营策略，不断优化调整资本结构和融资结构，与此同时抓住近期政策利好窗口期，加强销售促回款，加快项目去化，并可加快优质资产处置工作，促进现金回流。

来源：丁祖昱评楼市