当前房地产市场仍处于深度调整期。
从重点城市成交情况来看，8月30个重点城市成交面积为1061万平方米，为5年来单月次新低，重点城市自3月放量后已出现“五连跌”。
在整体疲软的大环境下，三线城市下行压力尤甚。
无锡、常州、东莞等核心三线城市仍在筑底阶段，成交同环比齐跌，市场暂无明显起色。表现在数据层面，重点62个三线城市8月新房成交面积同比下降25%，截至9月25日，累计成交同比下降31.9%。
在这种情况下，三线城市有哪些项目在热销？热销项目又有哪些特征？我们通过筛选三线城市35个样本项目从中选取17个去化率超四成的热销项目发现，样本项目中超八成热销项目位于长三角城市，高端改善项目整体表现亮眼。
对于大多数三线城市而言，2023年都是非常艰难的一年。
CRIC数据显示，8月62个三线城市新建商品住宅成交面积为737.12万平方米，同比下降25%。截至9月25日，62个三线城市新建商品住宅累计成交8044.34万平方米，同比去年同期下降31.9%。
实际上，三线城市主要为内生需求为主，尤其在过去两年，此类城市已消耗一部分需求，目前基于刚需购买力消费降级，市场成交陷入低迷，短期内三线城市购买力仍需修复，成交难有明显起色。
具体城市来看，62个城市中，有6个城市8月新房成交同环比齐涨，分别是三亚、惠州、荆门、运城、威海和镇江。截止9月25日，新房累计成交面积同比增长的城市有5个，分别是儋州、黄石、濮阳、焦作和安庆。
从前9月累计销售数据来看，截至9月25日，三线城市中惠州以485.62万平方米成交面积排在62城首位，佛山和徐州紧随其后。
从三线城市二手房成交情况来看，8月重点9个城市二手房累计成交面积为123.7万平米，同比基本持平，环比减少10.4%。整体来看，二手房恢复程度要好于新房。
与此同时，三线城市整体房价仍处于下降通道。
国家统计局70城房价数据显示，三线城市新房平均价格同比已连续19个月下降，环比也已连跌3个月。随着“金九银十”营销旺季，营销战、价格战无可避免，整体房价还将面临进一步下挫的风险。
在三线城市市场走弱的情况下，仍有一些项目去化表现良好。
我们从全国重点三线城市今年1月以来的入市项目中选取了35个样本项目，并从中筛选去化率大于40%的17个代表项目，组成热销项目名单，这些热销项目主要分布在8个城市，其中长三角区域三线城市热销项目数量占比超过八成。
17个典型热销项目中，高端改善项目占比超过四成，另外豪宅项目占比也超过了二成，这也意味着高端改善项目在三线城市依然稀缺，并且带动项目热销。
值得注意的是，热销项目所在三线城市与克而瑞2023年中国房地产市场投资前景TOP50城多个三四线城市基本重合，且长三角城市居多。
具体来看，样本项目中热点项目较多的徐州、常州、泉州、无锡等都在投资前景TOP50城市中。
2023年中国房地产市场投资前景TOP50中，长三角区域中有4个城市挤升TOP10，不仅是一二线热点城市，长三角上榜的三四线城市也是最多。比如无锡、常州等三线城市，得益于发达的民营经济支撑，居民收入水平在全国范围内领先，并吸引大量外来人口购房安居的刚性住房需求保持高位。
另外，珠三角城市圈经济实力雄厚，居民购买力较强，在行业中也处于领先状态。
总结2023年以来三线城市热销项目情况，我们不难发现以下几点典型特征：
一是开发商具备央国企背景、或是地方龙头企业，口碑较好，或是产品设计独具特色，软实力较强的部分项目。典型如扬州天璟融园，该项目开发商为本土国企，产品户型根据周边客群需求，规划了105㎡至215㎡的多种户型，并且是扬州首个摘获BREEAM绿色建筑三星住宅的项目，该项目6月开盘，推出洋房房源共计312套，437组客户参与摇号，最终去化率达到93%。此外，徐州万科昆吾以产品差异性，适配高端圈层客户，加之万科品牌加持，去化也在四成以上。
二是拥有学区、商圈、医疗等核心配套资源的优质楼盘。三线城市热销项目普遍配套齐全，这一比例接近五成。
三是性价比较高、折扣力度较大、营销到位的刚需盘和部分高端改善项目，因迎合了部分首置、首改价格敏感度较高的客群需求，整体去化较优。比如常州中建国贤府，该项目定位高端改善，位于清潭路板块，项目周边整体城市界面一般，装修虽无科技系统加持，但整体性价比较高，开放正式售楼处及样板间后，实体展示效果较好，品牌认可度较高即便是加推收回部分折扣，但由于产品营销能力较强，客户认可度较高，本次加推去化率也达到了47%。
四是区域板块内供应稀缺，一般处于城市核心的高端改善盘，部分甚至出现了一二手倒挂迹象，僧多粥少，因而使得短期内热度较高。比如泉州建发养云，该项目限价16000元/平方米，周边二手房均价在18000元/平米左右，一二手房价存在2000元左右价差，加之品牌房企加持，今年8月加推整体去化率达到了91%。另外，常州随园·金麟府因板块内稀缺联排别墅，加之单价相对较低，在今年1月推售4套房源全部售罄，去化率达到100%。
目前，三线城市仍处于筑底阶段。
随着政策端转向，部分三线城市已提前松绑楼市，政策效应逐渐递减，加之今年3-4月三线城市已提前消耗一部分需求释放，后续需求透支严重，还需要以时间换空间，稳步修复刚需购买力。加之三线城市供应端略显疲软，后续成交还将低位徘徊。
在行业调整阶段，无论是布局一二线，还是投资三四线城市，企业都应该回归产品，加强产品打造、持续关注产品升级迭代。
来源：丁祖昱评楼市